【建築士の結論】新築建売 vs 築15年中古戸建て、買うならどっち？決め手は「性能」と「立地」

マイホーム選びで「新築は安心だけど高い」「中古は安いけど性能が不安」と悩む方は多いはず。建築士でありホームインスペクターのさくら事務所執行役員CROの田村啓さんは、まず「自分が何を最優先するか」で選ぶべき人が分かれると指摘します。

■ 新築建売を買うべき人は「初期スペックの安心感」を重視する人
2025年4月の法改正（省エネ性能義務化・4号特例縮小）により、新築住宅の品質の底上げが行われました。
品質のボトムアップ：省エネ性能が義務化され、断熱等級4以上が最低ラインになりました。これにより、これまではバラつきがあった施工品質の「下振れ」が抑えられるようになっています。
税制面の大きなメリット：中古と比較して、新築（特に長期優良住宅など）は住宅ローン減税が圧倒的に強く、戻ってくるお金を考慮すると実質コストが下がるケースも多いのが特徴です。

■ 築15年中古戸建てを買うべき人は「立地と選択肢」を重視する人
中古住宅の最大の強みは、その圧倒的な「物件数」と「立地の良さ」にあります。
理想のエリアで探せる：同じ予算なら、新築よりも駅に近い場所や、人気のエリアで探せる可能性が格段に高まります。
・価格のこなれ感：築15年程度であれば価格も落ち着いており、選択肢が非常に広いボリュームゾーンです。
・性能は後から上げられる：築15年だと今の基準より性能が低いこともありますが、後述するリフォームで十分にリカバリーが可能です。

■ 中古の性能不足は100万～200万円で劇的に改善できる！
「中古は寒い」という不安は、部分的なリフォームで解決できます。
≪田村さんおすすめのリカバリー方法≫
・内窓（インナーサッシ）の設置：リビングや寝室などの窓を二重にする。
・断熱材の強化：床下や屋根裏（小屋裏）の断熱材を厚くする。
・換気システムの更新：熱を逃がしにくい換気システムへの変更。

これらの断熱リフォームに、外壁塗装などのメンテナンス費用（約200万円）を合わせ、トータルで300万円ほどの予算を見ておけば、今の新築基準に近い快適な住まいにアップデートできます。

■ 買った後のお金（トータルコスト）を考えて比較する
初期費用だけでなく、住み始めてからのお金も考慮して比較することが重要です。
新築は初期費用が高めですが、当面のメンテナンス費用は不要で、光熱費も安定して低く抑えられます。一方、築15年の中古は初期費用を抑えられますが、購入後数年以内に外壁塗装や防水工事、シロアリ対策などで約200万円～のメンテナンス費がかかるのが一般的です。

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