【リフォームできない？】宅建士が教える「違法建築」と危険な物件の見分け方３選

中古戸建てを選ぶ際、建物の見た目や価格に目が行きがちですが、不動産のプロは「道路」や「書類」に潜む隠れたリスクをチェックしています。
今回は、さくら事務所執行役員CROの田村啓さんと、不動産エージェントの八巻侑司さんが、購入後に後悔しないために知っておくべき「危険な物件の見分け方3選」を解説します。

■ プロが警戒する「中古戸建ての危険なサイン3選」
1. 目の前の道路が「抜け道」になっていないか？
幹線道路のような大通りではなく、生活道路が周辺の抜け道として利用されている場合、思いがけない危険が潜んでいます。
・最大のリスク：お子様が玄関を開けた瞬間に車が通過するなど、接触事故の危険性が高まります。
・見分け方：時間帯によって交通量が大きく変動するため、内見時だけでなく、朝・昼・晩と交通量を確認することが重要です。特に通学路などで時間制限がある道路は、制限時間外の交通量に注意が必要です。

2. 日々のメンテナンス状態と「資料」が不十分ではないか？
建物のコンディションを判断する上で、売り主の「家への愛情」と「記録」の有無は極めて重要です。
・メンテナンス状態：不思議なことに、室内をきれいに保ち、日頃から家に愛情をもって接している家は、床下や屋根裏といった見えない部分も問題がないことが多い傾向があります。
・資料の有無：建築確認済証やリフォーム履歴などの資料がきちんと整理されているかを確認しましょう。資料がないと、将来的に売却する際に買主が見つかりにくくなるなど、不利になる可能性があります。

3. 違法建築・容積率（建ぺい率）をオーバーしていないか？
建築基準法に違反した状態（違法建築）の物件は、将来的にリフォームや売却ができなくなる大きなリスクを抱えています。
【違法建築の事例】
・建築確認後にバルコニーを増設し、建ぺい率オーバーになった。
・小屋裏（屋根裏）をぶち抜いて、容積率オーバーになった。
2025年4月の法改正（4号特例の縮小など）以降、大規模なリフォームをする際に建築確認が厳しくなっています。違法状態だと、リフォームができない、または多額の費用と時間をかけて是正しなければならない事態になりかねません。

【まとめ】建物の寿命は「普段見えない場所」と「住まい方」で決まる
建物の寿命は、性能（断熱性）と住まい方（メンテナンス）の二つが非常に大きく関わってきます。
中古戸建てを購入する際は、今回解説したようなリスクがないかを必ずチェックしましょう。特に、建物の寿命やコンディションを把握するには、床下や屋根裏といった普段見えない場所をしっかりチェックすることが非常に大事です。
もし不安があれば、株式会社さくら事務所のような専門家によるホームインスペクションを利用し、普段見えない場所まで含めた建物の健康診断を行って、後悔しない家選びを実現しましょう！