不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が正解を示す！不動産投資で「2棟目が買えない」人が多い理由と解決策

不動産投資で1棟目を買うことに成功したものの、2棟目以降で足が止まってしまう--そんな悩みは、実は非常に多くの人に共通している。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、この問題の根本原因が「融資が通らないこと」でも「行動力の不足」でもなく、「最初の計画を作れていないこと」にあると明言する。正しい考え方とやり方さえ知っていれば解決できる、というのが木村氏の立場だ。
　
1棟目の購入で起きやすい落とし穴が2つある。1つ目は、購入価格と実際の資産価値のズレだ。数千万円で取得した物件でも、土地の価値はその数分の一しかなく、建物に至っては価値がほぼゼロというケースが珍しくない。この状態は債務超過に映るため、2棟目の審査において金融機関から厳しい目が向けられる原因となる。2つ目は、節税目的の赤字申告だ。確定申告で赤字を計上すると、金融機関からは「賃貸経営で赤字を出した事業者」と判断される。「金融機関は儲かっている人にお金を貸したい」--木村氏はそう断言する。
　
では、どう買い進めるべきか。木村氏が推奨するのは、新築アパート・中古アパート・中古戸建ての3ジャンルだ。それぞれ利回りの水準、毎月の利益額、金融機関のつきやすさが異なる。新築アパートは規模が大きく月々の利益額を確保しやすいが、属性を重視する地方銀行系との組み合わせになる。中古アパートはバランスに優れ、信用金庫や不動産担保ローンが対応しやすい。中古戸建ては高利回りながら規模が小さく、融資可能な金融機関も限られる傾向にある。
　
成否を分けるのは、物件の種類と金融機関を事前に「マッピング」しておく作業だ。物件が見つかってから金融機関を探すのではなく、どの機関がどの審査基準で判断するかを先に整理しておく。そうすることで、物件が出た瞬間に迷わず動ける状態が整う。買い進められる人と止まってしまう人の差は、この事前設計の有無にある--木村氏はそう語る。
　
アフタートークでは、区分マンション6戸を売却してアパート投資へ転換したある人物の事例が紹介された。方針を見直してから数年で年間利益数千万円、数億円規模の資産を構築したというその軌跡は、最初の戦略設計がいかに長期の結果を左右するかを端的に示している。