【不動産】東京一極集中の終焉？「コンパクトシティ化」で資産価値が爆上がりする街と消える街

2026年4月16日 8時0分

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人口減少と少子高齢化が進む日本。これまで「東京への一極集中」が不動産価格を押し上げてきましたが、その構造がいよいよ転換期を迎えようとしています。キーワードは「地方都市のコンパクトシティ化」です。
今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長山本直彌さんと、執行役員エージェントの八巻侑司さんが、国が推進する新制度が不動産市場に与える影響と、これからの時代に「価値が上がる街・消える街」について解説します。

◾️地方に人を取り戻す「立地適正化計画」とは？
政府は長年、東京一極集中を是正しようとしてきましたが、思うような成果は得られていません。しかし、最近になって「立地適正化計画（通称：コンパクトシティ化）」という具体的な施策が本格的に動き出しました。
八巻さんはこの制度について「地方都市において、居住エリアや医療・商業施設などを駅前などの中心部にギュッと集約させる計画」と説明します。
「人口が減っていく中で、郊外に広がったインフラ（道路や水道など）を維持するのは限界があります。そこで、国は地方都市の『駅前や中心部』を再開発し、そこに人を集めることで効率的な街づくりを目指しているのです」。
◾️資産価値の二極化：「爆上がりする街」と「消える街」
このコンパクトシティ化が進むと、不動産の資産価値はどうなるのでしょうか？山本さんは「都市と郊外の『二極化』がかつてないほど激しくなる」と指摘します。
1. 資産価値が上がる「居住誘導区域」
自治体が「ここに住んでほしい」と指定するエリア（居住誘導区域）は、今後インフラ投資や再開発が優先的に行われます。駅前や利便性の高い中心部が指定されることが多く、これらのエリアの不動産は需要が集中し、資産価値が大きく上がると予想されます。
2. 資産価値が消える「区域外（郊外）」
一方で、この区域から外れた郊外のエリアは、将来的にインフラの維持が困難になり、バス路線が廃止されたり、スーパーが撤退したりするリスクが高まります。「車がないと生活できないような不便なエリアは、最悪の場合『売ろうにも売れない、住むことも難しい』という限界集落のような状態になり、資産価値が消滅する可能性があります」と八巻さんは警告します。
◾️これからの「家選び」の正解は？
このような時代の変化の中で、私たちはどこに家を買うべきなのでしょうか。
お二人は、「自分が検討している自治体の『立地適正化計画』を必ず確認すること」を強く推奨しています。各自治体のホームページ等で、その物件が「居住誘導区域内」に入っているかどうかを調べるだけで、将来の資産価値の明暗が大きく分かれます。

【まとめ】
「東京に行けば安泰」「郊外の広い一戸建てが夢」といったかつての常識は通用しなくなりつつあります。国を挙げたコンパクトシティ化の波は、確実に私たちの街の姿と不動産の価値を変えていきます。
らくだ不動産株式会社では、代表取締役社長の山本さんや執行役員エージェントの八巻さんをはじめとするプロのエージェントが、こうしたマクロな視点での政策動向も踏まえ、将来にわたって資産価値が落ちにくい物件選びをサポートしています。これからマイホームを購入される方は、目先の価格だけでなく「街の将来像」を見据えた選択をするためにも、ぜひ一度らくだ不動産へ相談してみてはいかがでしょうか。