不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が徹底解剖！『初心者が不動産投資で陥りやすい失敗5選について徹底解説！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、16年以上の投資経験と累計3,000人への指導実績をもとに、初心者が陥りがちな失敗のパターンとその対処法を解説している。

木村氏が最初に挙げるのは、投資目的と戦略のズレだ。「FIREしたい」「収入を増やしたい」という目標を持ちながら、途中から節税目的の物件に乗り換えてしまう、あるいは物件を「買うこと」自体を目的にしてしまうケースが多いという。目的を数値で明確にし、それに沿った戦略を設計することが出発点になる。

次に指摘するのが、物件選びの基準だ。外観の綺麗さや立地の良さを優先する初心者は多いが、投資として重視すべきは利回りと土地の評価額である。見た目の整った物件は購入価格が高く利益が残りにくい。一方、経験を積んだ投資家は古くても利回りの高い物件を選び、売却のタイミングで価値を引き上げる手法を実践していると木村氏は述べる。

3つ目は管理会社の選択ミスだ。「どこも同じプロだから大丈夫」という認識が落とし穴になる。管理委託費を低く設定しながらリフォーム費用で利益を回収するケースもあり、丸投げではなくオーナー自身が修繕の最適解を指示できる状態にしておく必要があるという。管理会社は変更も可能だが、頻繁な交代は入居者の不信感につながるため慎重な判断が求められる。

4つ目として、不動産の利益構造への理解不足を挙げる。不動産の利益は家賃収入による収益と売却時の差益という2つの柱で成り立っている。相場の値上がりをただ待つのではなく、相場より安く購入し、収益と売却益の双方を確実に取りにいく姿勢が成功者に共通した考え方だと木村氏は分析する。融資を活用して自己資金を温存しながら物件を積み上げることで、利益は複利的に拡大する。

5つ目は、想定外のコストへの備えだ。設備の故障や退去後の原状回復、外装・配管の大規模修繕は確率論として必ず発生するものだと認識することが前提になる。問題は発生の有無ではなく、発生した際にいかに低コストで対処できるかにある。高額見積もりを鵜呑みにせず、安価に解決できる手段を事前に把握しておくことが利益を守る鍵だという。

アフタートークでは、木村氏自身がボロすぎる物件を修繕計画なしに購入し手に負えなくなった経験を打ち明けた。相場より安く購入していれば最低限の修繕で売却を実現し、損失を抑えられるという。安く買うことが最悪局面での脱出口になる--16年の実践に裏打ちされた教訓だ。