脱・税理士の菅原氏が断言する！「早く売ると損」実家相続で数千万変わる売却タイミングの真実

2026年5月20日 18時0分

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相続した不動産を「早く売ろう」と考えるのは、ごく自然な発想だ。相続税は相続開始から10ヶ月以内に現金一括で納付するのが原則であり、手元に現金がなければ不動産を売却して納税資金に充てるしかないケースも多い。固定資産税や維持費の負担を考えれば、急いで売却したくなる気持ちはよく分かる。ところが、売るタイミングをわずか数ヶ月誤るだけで、支払う税金が数千万円単位で変わる制度が存在する。
　
脱・税理士の菅原氏が解説するのは「小規模宅地等の評価減」だ。亡くなった親が居住していた土地を相続した場合、一定の面積まで土地の評価額を大幅に圧縮できる制度である。例えば1億円の土地であれば、この特例が適用されると評価額は大きく下がる。相続税率が一定以上の人にとっては、適用するかしないかだけで1,000万円以上の差が生じることもある。節税効果は極めて大きく、活用できるかどうかが相続全体の負担を左右するといっても過言ではない。
　
問題は、この特例の適用条件が「誰が相続するか」と「申告期限までどう過ごすか」によって大きく変わる点だ。配偶者が相続する場合は比較的ハードルが低いが、子どもが相続する場合は同居の有無によって要件が分かれる。さらに、親が一人暮らしだったケースでは条件がより厳格になる。菅原氏によれば、これを知らずに申告期限前に売却してしまい、数千万円単位で損をしている人は少なくないという。
　
「早く現金化したい」という切実な事情と、「申告期限まで住み続けなければ特例が使えない」という制度上の要件は、正面から対立する構造だ。納税のために売るのか、評価減のために住み続けるのか--相続人はその選択を迫られる。この矛盾にどう向き合うか、菅原氏は状況別に判断の筋道を示している。
　
さらに、要件を満たしたうえで将来売却する際に活用できる「3,000万円の特別控除」についても言及がある。居住した場合と空き家のまま売る場合とでは、使える特例の種類も条件も異なる。相続してから売るまでの一連の選択が、相続税と譲渡所得税の双方に影響する構造を、菅原氏は具体的な事例を交えて解説している。