永遠のテーマ「賃貸 VS 持ち家」の議論に隠されたカラクリとは？なぜ、結論がでないのか
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▶前回：ちょっと待った！家が欲しいと思ったら、物件を見に行く前に絶対にやるべきこと7選！
宅地建物取引士の資格を持ち、「住宅購入エージェント」としてYouTubeで発信している水智氏の動画を紹介する。
水智 崚（みずち りょう）
不動産業界が大嫌いな住宅購入エージェント
「後悔しない住宅購入」の方法を追求＆発信
SNS
YouTube：Tokyo Residential Academy
Instagram：@tra_miz
Twitter：@tra_miz
永遠のテーマ「賃貸 VS 持ち家」を考えるときのポイント【前編】
「賃貸と持ち家どちらが良いのか」というテーマについては、至る所で議論されているが、実際に家を購入しようと迷っている人には、役に立たないものが多い。
なぜなら、不動産市場は都会と地方、都会のなかでも大阪と東京で環境や交通事情、住まいに対するマインドも異なるのに、日本全体をひとくくりにして論じている場合が多いからだ。
不動産の記事を読む場合などは、どのエリアを前提としているのか見極めることが重要だ。
また、多くの場合、期間35年程度で区切って論じていることも、役に立たない原因の1つだ。
35年で区切ることが多いのは、住宅ローンの最長借入期間だから。
例えば、30歳で住宅ローンを借りたら、ローンの完済は65歳。住宅ローンを返し終わったら、その後居住費がかからないわけではない。厚生労働省が2022年に発表した、現在の日本人の平均寿命は、男性81.47歳・女性87.57歳（2021年分）。
生涯を通した比較をしないと、賃貸か持ち家が良いのか本当のところはわからない。
これから2回にわたっての連載で述べることを理解すれば、賃貸か持ち家か、自分にとってより良い選択ができるはすだ。
とりあえず家を購入して資産にならず、大きな負債を抱えたり、なんとなく怖いから家を買わないまま過ごし、10年で1,000万以上の居住費の差がうまれたり、ということもなくなるだろう。
賃貸住まいを続けた方が良い人
結論から言うと、東京に住むことを想定し、持ち家ではなく賃貸に住む方が良いと言える可能性が高い人というのは、以下の3つに当てはまる人だ。
・「単身者」かつ「家賃補助が充実している会社に勤めている人」
これは、双方の条件を満たしていることがポイント。単身でも家賃補助のない人、家賃補助があっても家族持ちの人には、これは当てはまらない（詳細は、後編で述べる）。
・収入が著しく不安定な人
現在月収が100万円あったとしても翌年は10万円以下になってしまうくらい収入が不安定な人は、その時の収入に応じて身軽に引っ越せる賃貸の方が向いている。
そもそも収入が不安定な人は、住宅ローンを組みづらいという現実がある。
・どちらが得とか気にするほどもない富裕層の人
超富裕層の人で賃貸か購入どちらが良いなんて気にしないようなレベルの人であれば、超高級賃貸マンションに住んで、ホテルのようなサービスを受けて、その時の仕事の拠点や気分でどんどん住み替えれば良い。
彼らは、賃貸の方が身軽かもしれない。
そのレベルの人は、持ち家を何軒も持っていながら、自分は賃貸に住んでいる可能性も高い。
しかも彼らが検討する物件は、何億という単位のレベルの物件であり、投資的な意味合いが強い。
自分の年収だったら、ということをしっかり考えることが必要だ。
逆に、上の3パターンに当てはまらない人は、実は家を買ったほうが多くのメリットが得られる可能性がある。
それを知らずに賃貸住まいを続けている人が多いのが実情だ。東京に住みながら上の3つの条件に該当しない人は、正直“家を買わないのは、もったいない”といえる。
この理由について、説明する。
持ち家のデメリット
まずは、「賃貸派」がよく言う持ち家の「デメリット」について整理していく。あくまで一般論なので、例外もある。
持ち家のデメリットとして、よく挙げられるのが次の5つだ。
?住み替えがしづらい。
?諸費用（仲介手数料、不動産登記費用など）が高い。
?資産喪失のリスクがある。
?ローンを組んで身動きが取れなくなる。
?修繕費や固定資産税がかかる。
これらが、本当にデメリットといえるのか、一つ一つ見ていく。
?住み替えがしづらい
家は購入したらそう簡単に住み替えはできないと考えている人が多い。
確かに、日本の90％くらいの地域では「住み替えがしづらい」といえるかもしれない。
しかし、東京は例外だ。
東京と地方では、中古物件の取引件数が全然違う。
もちろん賃貸と同じくらい身軽だとは言えないが、住み替えがしづらいというデメリットを避けたいのであれば、住み替えのしやすい（流動性が高い）物件を購入すれば、リスクは軽減される。
?諸費用が高い
確かに、購入の場合初期にかかる費用は、賃貸よりも高い。
一般的に賃貸の諸費用（初期費用）というのは、敷金・礼金・仲介手数料などのことを指す。これは、家賃の4〜5ヶ月分が平均だ。仮に家賃15万円の家に住む場合、60万〜75万程度。
これに対し、例えば“中古マンション”を購入する場合の諸費用は、契約書に添付する印紙税や住宅ローンの借入費用（保証料、手数料、火災保険料等）、不動産登記費用、仲介手数料などをいう。相場は、物件の6〜8％程度といわれている。
例えば、4,000万円の物件なら、初期費用は約250万円。
しかし、住宅購入の場合は諸費用も借りる選択を取ることができる（＊諸費用を住宅ローンに組み込む、諸費用ローンとして別にローンを組む方法がある）。
諸費用も含めて全額借りると、諸費用を借りない場合よりも金利が上がる場合があるが、その分諸費用はゼロになるので、賃貸よりも安く抑えることができる。
どちらにせよ、短期間の視点でのメリット・デメリットだけを見ていては、自分にとって正しい選択はできない。
長期の視点を持ち、自分にとってはどうなのかを考えるべきだ。
?資産損失のリスクがある
一般的に、持ち家は、災害等で建物が崩壊した場合、資産損失のリスクを背負う可能性があるといわれている。
このリスクは、住んでいるエリアや戸建てかマンションか（つまり、木造か鉄筋か）でも変わってくる。
そのため、住みたいエリアに起こりうる被害の種類や確率を把握して、事前に対策を取っておけばリスクヘッジになる。
例えば、水害ハザードマップで、浸水被害が深刻だと予想されているエリアの場合、鉄筋コンクリート造のマンションの2階以上に住むなど工夫すればよい。
地盤が固くて土砂災害や液状化のリスクがない地域であれば、戸建てでもリスクが少ないと考えることもできる。
木造住宅が密集している地域に家を建てる場合、火災の被害を最小限に抑えられるような、建材や構造を選べばよい。
また、火災保険や地震保険の内容でリスクヘッジすることもできる。
?ローンを組んで身動きがとれなくなる
住宅ローンは長期間の借金だ。だから、例えば会社を辞めたいと考えたときに、毎月の住宅ローンが足かせになり、気軽に転職や起業などがしにくいというデメリットを挙げる人がいる。
確かに、住宅ローンをその他の借金と同じと捉えるとそういえる。
しかし、住宅ローンは、その他の借金とは種類が違う。
例えば、車やブランド品を購入する時に組むローン。これらの、生きていくうえで必要不可欠ではないものに払っているお金は、借金といえる。
ところが、居住費は、生きている以上確実に発生するものだ。
その確実に支払う必要がある居住費を、『オーナーさんという他人』に賃料として支払うのか、『住宅ローンとして自分』に支払うのかの違いだ。
さらに、賃貸の場合は、生涯ずっと支払いが続くことを理解する必要がある。
?修繕費や固定資産税がかかる
確かに、マイホームを定期的にメンテナンスするために、マンションなら修繕積立金、戸建てなら修繕費がかかってくる。
ただし、具体的にどのような費用がかかり、賃貸と比較したときに、その他の費用も合わせて結果的にどのくらい差が出てくるのか見極める必要がある。
それをせずに、ただ修繕費がかかるからなどと考えるのは、安易だ。
実際に金額ベースで比較した場合の違いについては、後述する。
持ち家のメリット
賃貸派がよく唱える持ち家のデメリットについては、前提条件や選択肢次第でさほどデメリットではないということがわかったところで、今度は持ち家のメリットについて考えてみよう。
はじめに述べた3つのパターン以外の人が、持ち家を購入した方が良いと考える理由を、持ち家のメリットとともに説明していく。
持ち家のメリット1つ目 「費用対効果が高い／住まいのグレードが高い」
分譲用として作られている建物の方が、賃貸用の家より基本的に建物のグレードは高くなる。
賃貸用として作られている住宅は、建物の構造が木造や鉄骨造であることが多く、分譲用は、鉄筋コンクリート造の場合が多い。
このような構造上の問題もあり、分譲用の家の方が、賃貸用の家より断熱性能や防音性が高いことが多い。
また、キッチンや浴室、トイレなど水回りのグレードが高くなる。
さらには、同じ支払い額だと、広さは持ち家の方が広くなる。
例えば、こちらは同じ支払い額で住める物件の比較だ。
あくまで一例だが、これを見てもわかるとおり、毎月17万3,000円支払うとしても、持ち家の場合は、58平米の部屋に住めるのに、賃貸の場合は39平米の部屋にしか住めない。
広さだけ見ても違いはあるが、実際は共有スペースやキッチンなどのグレードも持ち家の方が良いことが多い。
東京は家賃が高いので、同じ支払い額だと、購入した方が広くて質の高い物件に住める。
特に、東京では50平米を超えたあたりから、急に家賃が高くなる傾向にある。
50〜60平米以上の広い賃貸向けのマンションを作ることはほとんどないため、それだけ、市場に出回っている数が少ない。
例えば、60平米だと30平米の部屋を2つ作る方が、家賃が高くとれるし、空室に対するリスクヘッジにもなるからだ。
50〜60平米のマンションが賃貸に出ているときは、ほとんどが分譲賃貸となる。
需要に対して数が少ないため、家賃は自ずと高くなる。オーナーが家賃を高く設定しても借り手がつくというからくりだ。
また、利用するローンの金利の問題もある。
住宅ローンは、ローンのなかでも圧倒的に金利が低く、長期間の借り入れが可能な商品。
仮に5,000万円を、35年ローン、金利0.5％で借りたとすると、月々の支払い額は13万だ。
購入した物件を賃貸に出す場合、原則ローンは、住宅ローンから投資用ローンに切り替わる。
投資用ローンは金利に幅があるが、仮に2％とした場合、月々の支払いは約16万5,000円。
住宅ローンと比べて月々約3万円の差が生まれる。
つまり、分譲マンションの広い部屋に賃貸で住むと、オーナーが支払っている月々のローン支払い額に管理費や修繕積立金、固定資産税などを上乗せされ、さらにはプラスαの収益を肩代わりして支払っていることになると言っても過言ではない。
だから、東京で50平米以上の賃貸の部屋に住んでいる人は、金銭面だけを考えるともったいないといえる。
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以上、今回は東京に住む場合は、持ち家に住む方がお得だという話をしてきた。次回は、「持ち家のメリット」の続きについて説明する。
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「賃貸 VS 持ち家」結局どちらがいいの？後編！
▶前回：ちょっと待った！家が欲しいと思ったら、物件を見に行く前に絶対にやるべきこと7選！
