相続した「都心のタワマン」を売却した40代女性が借金地獄へ…税務署から届いた「まさかのお知らせ」

2026年4月26日 7時0分

「まさか、売ったことが問題になるなんて思いませんでした……」

そう語るのは、40代女性のAさん。父親の相続で都心の高層マンション、いわゆるタワーマンションを相続しました。

Aさんは相続後、そのマンションをほどなく売却しています。理由はシンプルでした。「自分では住まない」「管理が大変」「現金で持っていた方が安心」。多くの人が同じ判断をするであろう、ごく一般的な選択です。

しかし、この「何気ない売却」が、思いもよらぬ結果を招きました。税務調査により「タワーマンション節税」と判断され、最終的に約1,500万円もの追徴課税が課されることになったのです。

Aさんは相続税申告と譲渡所得の申告を、同じ税理士に依頼していました。ところが申告後、税理士から「税務調査が入る」との連絡を受けます。調査で問題視されたのは、「相続したマンションが節税目的で利用されたのではないか」という点でした。

タワーマンションは一般的に、市場価格（時価）が高い一方で、相続税評価額は固定資産税評価額を基準とするため低くなりやすい特徴があります。つまり、「高く売れる資産なのに、相続税上は低く評価される」という構造です。

この評価差を利用した節税は、かつて広く行われていましたが、近年は税務署が非常に厳しくチェックしている分野でもあります。

Aさんのケースでは、相続で取得した後、短期間で売却し、大きな売却益が出ていました。この「取得→短期売却→大きな利益」という流れが、節税目的と判断される要因となったのです。

Aさんは、「父はセカンドハウスとして購入したのであり、節税目的ではない。自分も住まないから売却しただけ」と説明しました。

しかし税務の世界では、「意図」よりも「事実」が重視されます。

税務署が見たのは次のようなポイントです。相続で取得した資産であること、取得後短期間で売却していること、そして売却価格が非常に高く、相続税評価額との乖離が大きいこと。この一連の事実から、「結果として相続税を不当に圧縮した」と判断されたのです。

その結果、不動産の評価自体が否認され、相続税の再計算が行われました。さらに過少申告加算税や延滞税も加わり、最終的な追徴額は約1,500万円に達しました。

ここで重要なのは、「売却したこと」自体が問題なのではないという点です。本質的な問題は、その不動産がどのような目的で保有され、相続後にどう扱われる想定だったのかが整理されていなかったことにあります。

相続においては、単に財産を引き継ぐだけでなく、「その後どう活用するか」まで含めた設計が不可欠です。ところがAさんのケースでは、相続後に初めて考え、「とりあえず売る」という判断がなされてしまいました。

現在の税務実務では、相続前後の経緯、保有実態、売却までの流れを一体として見られます。したがって、「相続後に考える」という対応では遅いのです。

かつては、「評価が低い不動産で相続し、売却して現金化する」という流れが、有効な節税手法と考えられていました。しかし現在では、税務署は次のような観点でチェックを行います。相続前の取得経緯、相続後の利用実態、売却までの期間、さらには家族構成や資産全体のバランスまで含めて総合的に判断されます。

つまり、「とりあえず売る」「後から考える」という行動が、そのまま否認リスクにつながる時代になっているのです。

Aさんの問題は、追徴課税だけでは終わりません。今後は、祖母の相続に関わる代襲相続の問題や、代償金の負担が発生する可能性もあります。さらに、納税資金が不足しているため、家族からの借入も検討せざるを得ない状況です。

Aさんはこう語ります。

「一つの判断ミスが、こんなに長く影響するとは思いませんでした」

相続は一度きりの問題ではなく、次の世代へ連鎖していくものです。だからこそ、その場の判断ではなく、長期的な視点での設計が求められます。

相続対策で重要なのは、「売るか持つか」という単純な選択ではありません。その財産を誰が引き継ぎ、いつ、どのように使うのか。そして相続税だけでなく、将来の売却や二次相続まで見据えているかどうかです。単発の節税ではなく、「全体の設計」ができているかが問われています。

記事後編は【税務調査で「タワマン節税」と見なされ「1500万円の追徴課税」を余儀なくされた40代女性…回避するために「すべきだった」こと】から。

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