【牧野 知弘】渋谷に六本木、没個性な再開発が続く東京で「立川だけが成功」している理由とは…大躍進を支える「企業の正体」
再開発ラッシュが招いた「没個性」な街並み
2000年代に入り、東京の街の姿は再開発ラッシュにより激変している。背景には都心部を中心とした容積率の緩和がある。
1990年代後半以降、人口の都市部集中現象を招いたのが、当時の激しい円安により湾岸エリアを中心とした大型工場などがアジアに移転し、その跡地に容積率緩和を梃に続々とタワーマンションが供給されたことだ。
また市街地再開発事業という法定再開発の制度が制定され、一定の条件下で容積率の緩和が認められ、高層の建物を建設することが容易になり、戦後まもなくに都心部に建設された多くの住宅や商店、中小ビルなどの敷地をまとめて超高層オフィスビルなどが建設されるようになった。
こうした再開発の特徴は容積率の緩和、つまり敷地の上に建設できる建物の面積を大幅に増やすことによって居住空間やオフィス面積を確保していこうという「縦」空間を有効に活用していこうという発想によるものだ。
だがこうした手法による再開発で出来上がった建物はどれも似たり寄ったりの高層建築物になっているという批判の声が多く出始めている。
建物の外観はガラスカーテンウォールと呼ばれる壁面全体をガラスで覆いつくされ、低層部には同じようなブランドの店や大手チェーンの飲食店が並ぶ。これに地元自治体の公共施設やホール、高層部には外資系ホテルといったどれも同じような構成の建物ばかりとなっている。
不動産のプロも嘆く異常事態
再開発が陸続している渋谷駅前が代表的な事例だ。渋谷の駅に降り立った人は、スクランブルスクエア、フクラス、ヒカリエ、ストリーム、サクラステージ、アクシュといったビル名を見てもどれがどのビルなのか皆目見当がつかないだろう。どの建物にも個性がなく、かつての若者が集う渋谷の街の雰囲気は一変し、ただのオフィス街になったようにもみえる。
こうした状況を嘆き、開発を主導する大手デベロッパーを激しく糾弾したのが建築家にとっての勲章であるプリツカー賞を受賞した稀代の建築家、山本理顕氏である。
4月下旬、楽待動画サイトで発信された「タワマンは廃墟化する」で森ビルが開発するヒルズを例にとって醜い開発の象徴として切り捨てている。山本氏の主張は、森ビルの開発はコミュニティの醸成を拒否し、セキュリティとプライバシーだけを守るものだとし、建物の外にいる人たちを徹底的に排除する発想に街としての持続可能性はないとする。
たしかに筆者自身、不動産事業プロデューサーとして多くの開発事業例を実地に見てきているが、容積率ボーナスを得て開発する市街地再開発事業によって建設される建物の区別がつかない。
以前、私が主宰していた不動産塾で集まった受講生に対し、全国で計画されている市街地再開発事業の完成イメージパースを数例掲示し、どの開発がどこの地域、街での開発であるかテストしたことがあるが、不動産のプロたちですら、全く区別がついていない結果となった。
また筆者は大型の再開発事例のほとんどに足を運び、実査しているが最近の開発で驚きや発見、感心といったものが何も沸いてこないことにある種の戸惑いを覚えている。
独自路線を歩む「立川」の挑戦
「縦」空間の開発の限界を早くから認識し、独自の開発を進めているのが東京立川市に本拠を構える立川飛行機だ。この会社は1930年に当時中央区の月島にあった石川島飛行機製作所が移転し36年立川飛行機株式会社（現立飛グループ）となったもので帝国陸軍の軍用機の製造を行っていた。
立川には帝国陸軍立川飛行場が整備されており、戦後しばらくは米軍に接収されていたが1977年に米軍基地が横田基地に移転するに伴い返還され、現在同社が所有する土地は面積98万平方メートル、実に立川市全体の25分の1に相当している。
この広大な土地を使って立飛グループが挑んでいる街づくりの特徴は開発を「縦」空間に求めず、「横」への拡がりを梃に街全体の価値を上げていく手法を採用していることにある。
近年における彼らの代表的な開発事例が2020年４月にオープンしたGREEN SPRINGSだ。
この土地は南北400ｍ、東西100ｍにも及ぶ広大な国有地だったが2015年に入札が行われ、地元の雄、立飛グループが落札。同社は単なるオフィスや商業施設といったハコモノ開発を選択せずに、ここにウェルビーイング（Well Being）な街づくりを掲げて全く新たな街を創り上げている。
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【つづきを読む】「住みたい街」で人気急上昇中…中野や八王子が苦戦するなか、立川だけが「没個性な再開発」を免れたワケ
