【12月速報】ついに調整局面へ…戸建て成約激増でも価格ダウン。不動産市場はついに「予算の限界」か？

2026年の幕開けとともに発表された、2025年12月の首都圏不動産市場データ。そこで示されたのは、これまで右肩上がりだった市場の「明確な変化」でした。
中古マンション価格がついに下落に転じる一方、中古戸建ての成約数が爆発的に増加。「脱・東京」「脱・マンション」の動きが加速する中、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんと、マネージャー トップエージェント八巻侑司さんが、最新データから読み解く市場の異変と2026年の展望を徹底解説します。

◾️マンション価格がついにマイナスへ。「予算の限界」が露呈
12月の首都圏中古マンション市場は、成約件数が前年同月比25.9%増と好調を維持したものの、平均成約平米単価は前年同月比マイナス1.0%と下落に転じました。
山本さんはこの数字について「ついに調整局面に入った」と分析します。

「成約件数が増えているのに価格が下がったということは、これまでの価格上昇に買い手がついていけなくなった証拠です。『これ以上高いと買えない』という実需層の『予算の限界』が明確に数字に表れました」
東京23区では依然として価格上昇が続いていますが、埼玉、千葉、神奈川など周辺3県では価格の頭打ち感が鮮明になっており、エリアによる温度差が広がっています。
◾️「埼玉の戸建て」が爆売れ！ 驚異の84%増
マンション価格の高止まりを受け、購入者の関心は「割安な郊外の戸建て」へ一気にシフトしています。首都圏の中古戸建て成約件数は前年同月比59.0%増と激増。中でも埼玉県は前年同月比84.2%増という驚異的な伸びを記録しました。
八巻さんはその背景をこう語ります。

「都内のマンションが高すぎて買えない層が、予算内で広さを確保できる『郊外の戸建て』に殺到しています。マンション価格との乖離（ギャップ）が大きくなりすぎた結果、消去法ではなく積極的な選択として郊外戸建てが選ばれているのです」
しかし、これだけ売れていても戸建ての成約価格は首都圏全体でマイナス1.0%。埼玉、千葉、神奈川といずれも下落しており、「安くなければ買わない」というシビアな市場心理がうかがえます。
◾️2026年、売却は「強気」厳禁の時代へ
在庫件数と成約件数の価格差（乖離）も広がっています。中古マンションの場合、成約価格の平米単価は約85万円に対し、在庫物件の平均は約102万円と、10%以上の開きがあります。
八巻さんは、2026年の売却戦略について警鐘を鳴らします。

「『出せば売れる』時代は終わりました。成約価格が下がっている中で、在庫価格だけが高い状態が続いています。これから売却する方は、過去の成功体験や高すぎる希望価格に固執せず、今の『調整局面』に合わせた適正価格を見極めることが、売れ残りを防ぐ唯一の道です」
【まとめ】
2026年の不動産市場は、「価格調整」と「郊外シフト」がキーワードになりそうです。
都心マンション一強時代から、身の丈に合った「郊外・戸建て」へと選択肢が広がる今、購入者にとっては冷静に比較検討できるチャンスと言えるかもしれません。一方、売却者は市場の変化を敏感に察知し、戦略を修正する必要がありそうです。
らくだ不動産株式会社では、最新の市場データを毎月分析し、エリアごとのトレンドに合わせた最適な売買プランをご提案しています。「今の相場で家を買うべき？」「自宅の適正価格は？」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。