【中古戸建て】「接道2.0m」を信じるな！宅建士が教える、プロが警戒する「旗竿地」「擁壁」など本当のリスク3選

中古戸建ての売却や購入において、不動産エージェントが「次の買主さんに売るのが難しい」と警戒する物件には、必ず共通の特徴があります。特に、「土地」に関するリスクは、売主も買主も気づきにくく、後々大きなトラブルに発展しやすい要因です。
今回は、さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんと、さくら事務所グループ・らくだ不動産株式会社のエージェントである村田洋一さんが、不動産のプロが特に警戒し、次の買主さんへの情報提供に慎重になる中古戸建ての「危険な特徴3選」を解説します。
■ 仲介エージェントが売却を躊躇する「危険な特徴3選」
1. 【旗竿地】通路の幅が「ギリギリ2m」の物件
敷地延長型（旗竿地）の物件は、竿部分の通路幅が「常に2m」なければ建物の建て替え（再建築）ができません。不動産のプロは、この「ギリギリ2m」の表記を特に警戒します。
・信じてはいけない理由：建物が建った当時は2mあったとしても、30年、40年と経つうちに、測量技術の変化や土地のわずかな変動により、最新の測量では1.99mなど、0.01mでも足りない状態になっているケースがあります。
・買主のリスク：売買契約時に測量が行われず「現状のまま引き渡し」となる場合、買主は2mあると信じて購入しても、後で建て替えようとした際に「再建築不可」となってしまうリスクを負うことになります。
・対策：売買の際は、最新の測量を必ず行い、幅が2m以上あるかを確認することが重要です。
2. 【擁壁】自分の管理・所有にある擁壁付きの物件
擁壁（土砂崩れを防ぐための壁）がある物件は、その擁壁が自分の所有物である場合に、大きなリスクを抱えます。
・リスクの正体：擁壁が崩れたり、その影響で隣家や下の住宅に被害が出たりした場合、補修費用や損害賠償を所有者が負担しなければなりません。
・コストの大きさ：そのコストは、数百万円ではなく、数千万円になる可能性もあります。
・流通への影響：擁壁があるというだけで、多くの不動産エージェントは心理的に警戒し、紹介に躊躇することがあります。これは将来、売却しようと思った際にも、同様のハードルとなることを想定しておく必要があります。
・対策：擁壁のない物件を選ぶのが理想ですが、購入する場合は、擁壁の状態が良く、建築確認などの書類がしっかりと残っていることを確認しましょう。
3. 【建物劣化】売主が「気づいていない雨漏り・劣化」がある

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