【中古戸建て】「接道2.0m」を信じるな！宅建士が教える、プロが警戒する「旗竿地」「擁壁」など本当のリスク3選

中古戸建ての売却や購入において、不動産エージェントが「次の買主さんに売るのが難しい」と警戒する物件には、必ず共通の特徴があります。特に、「土地」に関するリスクは、売主も買主も気づきにくく、後々大きなトラブルに発展しやすい要因です。
今回は、さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんと、さくら事務所グループ・らくだ不動産株式会社のエージェントである村田洋一さんが、不動産のプロが特に警戒し、次の買主さんへの情報提供に慎重になる中古戸建ての「危険な特徴3選」を解説します。
■ 仲介エージェントが売却を躊躇する「危険な特徴3選」
1. 【旗竿地】通路の幅が「ギリギリ2m」の物件
敷地延長型（旗竿地）の物件は、竿部分の通路幅が「常に2m」なければ建物の建て替え（再建築）ができません。不動産のプロは、この「ギリギリ2m」の表記を特に警戒します。
・信じてはいけない理由：建物が建った当時は2mあったとしても、30年、40年と経つうちに、測量技術の変化や土地のわずかな変動により、最新の測量では1.99mなど、0.01mでも足りない状態になっているケースがあります。
・買主のリスク：売買契約時に測量が行われず「現状のまま引き渡し」となる場合、買主は2mあると信じて購入しても、後で建て替えようとした際に「再建築不可」となってしまうリスクを負うことになります。
・対策：売買の際は、最新の測量を必ず行い、幅が2m以上あるかを確認することが重要です。
2. 【擁壁】自分の管理・所有にある擁壁付きの物件
擁壁（土砂崩れを防ぐための壁）がある物件は、その擁壁が自分の所有物である場合に、大きなリスクを抱えます。
・リスクの正体：擁壁が崩れたり、その影響で隣家や下の住宅に被害が出たりした場合、補修費用や損害賠償を所有者が負担しなければなりません。
・コストの大きさ：そのコストは、数百万円ではなく、数千万円になる可能性もあります。
・流通への影響：擁壁があるというだけで、多くの不動産エージェントは心理的に警戒し、紹介に躊躇することがあります。これは将来、売却しようと思った際にも、同様のハードルとなることを想定しておく必要があります。
・対策：擁壁のない物件を選ぶのが理想ですが、購入する場合は、擁壁の状態が良く、建築確認などの書類がしっかりと残っていることを確認しましょう。
3. 【建物劣化】売主が「気づいていない雨漏り・劣化」がある
築年数が経った中古戸建ては、雨漏りや劣化があっても、売主が「悪意なく」気づいていないケースが多く、これが引き渡し後のトラブルの元になります。
・売主の意識：売主は「築年数が経っているから、雨漏りの一つや二つはする。でも今は止まってるから大丈夫」と考えがちで、メンテナンスもしていないことが多いです。
・買主のリスク：買主は不安を抱えて購入しますが、引き渡し後に雨漏りが再発し、「知っていたのに隠していたのでは？」とトラブルになりがちです。売主が過去の不具合を忘れている場合も少なくありません。
・対策：売主・買主双方の意識の差や、売主の記憶漏れを埋めるために、第三者によるホームインスペクションが非常に有効です。売却時・購入時、どちらの立場であっても、フラットな情報を持つことがトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。
【まとめ】トラブル回避は「見えないリスク」の情報提供から
中古戸建ての取引は、「旗竿地の再建築不可リスク」や「擁壁の数千万円の補修費用リスク」など、土地や建物に潜む見えないリスクが原因で、売主・買主間のトラブルに発展しがちです。
不動産のプロが警戒するこれらのリスクを回避するためには、第三者の目線が必要です。
らくだ不動産では担当エージェントが　さくら事務所と連携し、中古の戸建てをお探しの方に寄り添ったサービスを提供しています。
買主の味方になってくれるエージェントを選び、株式会社さくら事務所のようなホームインスペクションを活用して、土地・建物双方の潜在的な問題を事前に把握し、後悔のない家選びを実現しましょう！