【中古戸建て】地震が心配な家の共通点！「1981年」ではなく「2000年」を基準に選ぶべき理由とは？

中古戸建てを選ぶ際、誰もが心配するのが耐震性です。
不動産仲介会社などから「この家は新耐震基準（1981年）だから安心ですよ」と言われたことはありませんか？
実は、株式会社さくら事務所によると、中古戸建ての耐震性において、この「新耐震基準」はもはや全然安心できる基準ではないとのことです。
今回は、さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんに、中古戸建てを購入する際に「2000年基準」を目安にすべき理由と、失敗しないためのチェックポイントを聞きました。

■ 新耐震基準（1981年）は、なぜ「全く新しくない」のか？
1981年6月1日以降に建築確認が降りた建物は新耐震基準とされますが、これは現在から見て40年以上も前の基準です。
● 1981年基準（新耐震）が生まれた背景
1978年の宮城県沖地震（震度5程度）の被害を受け、それまでの「震度5程度で倒壊しない」という基準から、「震度6強～7の大規模地震でも人命に関わる倒壊などの被害を免れる」という基準に改正されました。これにより、より強い壁の量（耐力壁）を増やすことが義務付けられました。

● 2000年基準（現行基準）が生まれた背景
新耐震基準の後に発生したのが、1995年の阪神・淡路大震災です。この震災で、多くの家が「ねじれ」や「柱の抜け」といった深刻な倒壊被害を受けました。
・ねじれ倒壊：強い壁（耐力壁）が建物全体にバランスよく配置されていないと、地震の揺れで建物がねじれて倒壊してしまうことが判明。
・柱の抜け：基礎から柱が抜けてしまう被害が発生。
これを受け、2000年に再度基準が改正されました。

■ なぜ「2000年6月1日以降」が安心の基準なのか？
耐震性において「2000年6月1日以降」に建築確認が取られた物件を推奨する理由は、この基準で複合的な対策が義務化されたからです。
1. バランスの規定
ねじれによる倒壊を防ぐため、強い壁（耐力壁）をただ増やせば良いという考え方ではなく、バランスよく配置させることが規定されました。
2. 金物による接合の強化
基礎と骨組み（柱）が地震で抜けないように、金属の金物を使ってしっかりと固定することが義務付けられました。
3. 地盤調査の義務化
建物の設計をする前に、地盤の強さを確認する地盤調査が実質的に義務化されました。
【友田さんの結論】
耐震性に関しては、2000年6月1日以降に建築確認が取られた物件が、複合的な観点で安心できる基準を満たしていると捉えるべきです。

■ 中古戸建て購入前に知っておきたい「3つの落とし穴」
たとえ築年数が新しくても、以下の3つの落とし穴が耐震性能や将来のリフォームを左右します。
1. 築年数と「建築確認日」のズレ
「2000年築の物件」の多くは、実は2000年基準に該当していません。
・建築確認申請（設計の届け出）から建物の引き渡しまで、木造住宅では半年近くかかります。
・そのため、2000年12月に完成した物件でも、建築確認が2000年6月1日より前であれば、旧基準のままになっている可能性が高いです。

2. リフォームの障害になる「検査済証（けんさずみしょう）」
2000年以前の物件には、検査済証がない物件が多いです。
・検査済証とは：工事完了後に、届け出通りに建物が作られていることを証明する書類です。
・リスク：2025年4月の法改正により、大規模なリフォームや修繕にも確認申請が必要になる場合があります。検査済証がないと、リフォーム時に改めて建物の法的適合性を確認する必要があり、手間、時間、費用がかかる可能性が高くなります。

3. 築20年を境に「劣化」が急増する現実

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