【不動産投資の落とし穴】中古アパートで契約トラブル⁈ “免責”だらけの契約と見落としがちな劣化ポイントとは？

最近では、不動産投資として中古アパートを購入するケースが増えてきました。
しかし、「ちゃんと見ていなかった」「契約に書いてなかった」では済まない落とし穴が、そこには潜んでいます。
ホームインスペクション（住宅診断）を手がける株式会社さくら事務所では、アパート購入にまつわるトラブルや見落としに関する相談も増加中。
今回は、株式会社さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんと、ベテランホームインスペクターの柴尾さんが、不動産投資の現場で起きがちな注意点を解説します。

■中古アパートの“劣化”、どこを見れば分かる？
一見すると外壁や屋根がきれいに見えても、実は共用廊下や階段などの鉄部に深刻な腐食が進んでいるケースも多いそうです。
「表面だけ塗装してきれいに見せていても、内部は錆びてボロボロ…という事例もあります」と柴尾さん。
また、外付けの給湯器や消火器のような共用設備も、実は15～20年前のものがそのまま放置されていたり、消火器の使用期限が10年以上切れていることも珍しくありません。

■自分が住まない物件こそ、定期的なチェックが必要
収益物件は、オーナー自身が住まないため「多少の不具合があっても気づかない」「管理会社に任せきりで把握していない」という状況も起こりがちです。
「購入直後は見に行っていても、1年経つ頃には足が遠のき、気づいたときには手遅れに…というケースもあります」と友田さん。

■新築アパートでも油断できない？急ぎすぎた工事の落とし穴
「新築なら安心」と思いがちですが、実は新築アパートにも見落としがちなリスクが。
入居開始日を優先するあまり、引き渡し前の突貫工事や、設備不良・施工不良の見落としが起こることもあります。
・隣戸との境壁に隙間がある
・建具の開閉に異常がある
・設備が未調整のまま設置されている
・全室チェックが行われていない
「現場では10部屋すべてをしっかり見ず、報告だけで済ませるようなこともある。オーナーが全室確認できるとは限らないため、第三者のチェックがあると安心です」と柴尾さん。

■「契約不適合責任」が“免責”だった⁈ 契約内容にも要注意
中古のアパート購入時にもう一つ見落とされがちなのが、「契約不適合責任」の取り扱いです。
本来、売主は“契約時に告知されていなかった不具合”が見つかった場合、一定期間中に責任を問われる立場にあります。

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