【不動産投資の落とし穴】中古アパートで契約トラブル⁈ “免責”だらけの契約と見落としがちな劣化ポイントとは？

最近では、不動産投資として中古アパートを購入するケースが増えてきました。
しかし、「ちゃんと見ていなかった」「契約に書いてなかった」では済まない落とし穴が、そこには潜んでいます。
ホームインスペクション（住宅診断）を手がける株式会社さくら事務所では、アパート購入にまつわるトラブルや見落としに関する相談も増加中。
今回は、株式会社さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんと、ベテランホームインスペクターの柴尾さんが、不動産投資の現場で起きがちな注意点を解説します。

■中古アパートの“劣化”、どこを見れば分かる？
一見すると外壁や屋根がきれいに見えても、実は共用廊下や階段などの鉄部に深刻な腐食が進んでいるケースも多いそうです。
「表面だけ塗装してきれいに見せていても、内部は錆びてボロボロ…という事例もあります」と柴尾さん。
また、外付けの給湯器や消火器のような共用設備も、実は15～20年前のものがそのまま放置されていたり、消火器の使用期限が10年以上切れていることも珍しくありません。

■自分が住まない物件こそ、定期的なチェックが必要
収益物件は、オーナー自身が住まないため「多少の不具合があっても気づかない」「管理会社に任せきりで把握していない」という状況も起こりがちです。
「購入直後は見に行っていても、1年経つ頃には足が遠のき、気づいたときには手遅れに…というケースもあります」と友田さん。

■新築アパートでも油断できない？急ぎすぎた工事の落とし穴
「新築なら安心」と思いがちですが、実は新築アパートにも見落としがちなリスクが。
入居開始日を優先するあまり、引き渡し前の突貫工事や、設備不良・施工不良の見落としが起こることもあります。
・隣戸との境壁に隙間がある
・建具の開閉に異常がある
・設備が未調整のまま設置されている
・全室チェックが行われていない
「現場では10部屋すべてをしっかり見ず、報告だけで済ませるようなこともある。オーナーが全室確認できるとは限らないため、第三者のチェックがあると安心です」と柴尾さん。

■「契約不適合責任」が“免責”だった⁈ 契約内容にも要注意
中古のアパート購入時にもう一つ見落とされがちなのが、「契約不適合責任」の取り扱いです。
本来、売主は“契約時に告知されていなかった不具合”が見つかった場合、一定期間中に責任を問われる立場にあります。
ところが、投資用の収益物件では「契約不適合責任を免責」とする契約が多く、購入後に不具合が見つかっても売主に責任を問えないことがほとんど。
「初めて投資用物件を購入される場合には、“ノールック購入“をしてしまうケースも少なくありません。いずれにしても、購入前に建物をしっかり確認する必要があります」と友田さんは話します。

【まとめ】“投資物件だからこそ”プロの目を
中古アパート、新築アパートに限らず、不動産投資では「人に貸すからこそ見落としが許されない」側面があります。
・表面だけ整えられた見せかけのメンテナンス
・共用設備の老朽化や安全リスク
・引き渡し前の工事不備
・契約不適合責任が免責になっている契約内容
こうしたリスクを避けるには、購入前に建物の状態を“中立の立場から”チェックしてくれる専門家に相談することが、結果的にトラブル回避の近道になります。
ホームインスペクションを手がける株式会社さくら事務所では、収益物件における購入前調査から竣工時のチェック、さらには定期的な点検まで幅広く対応しています。
「自分で住まないからこそ、プロに見てもらう」
アパート経営を成功に導くには、把握しづらいリスクを事前に予測しておくことが欠かせません。