不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が解説！融資厳格化の中でも物件を買える人は「自己資金の計画」が違う

融資情勢が大きく揺れ動いている。2025年ごろから変化の兆しはあったが、2026年に入り、日銀の金利引き上げや金融庁の指導が重なり、地方銀行に対して越境融資を控えるようにという方針が示された。都心不動産の過熱を抑制する意図があったとされるが、その余波は広く及んだ。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、「変えている人と変えない人の差がガツンとついてきた」と指摘する。その言葉は単なる印象論ではない。実際に同時期でもフルローンで物件を取得している人が複数存在する。
　
金利上昇に不安を感じる人は多い。だが木村氏によれば、しっかり利益の出ている物件であれば、金利上昇による収支への影響は限定的だという。問題になるのは、収支がぎりぎりの物件を抱えていた場合だ。わずかな負担増が損失に転じ、そこに明確な差がついてしまう。
　
こうした環境下でも、融資を受けて物件を取得し続けている人は確かに存在する。そのカギは、金融機関ごとの融資評価基準を正確に把握しているかどうかにある。同じ物件情報を持ち込んでも、相手の評価ロジックを知らなければ話は前に進まない。木村氏は「恋愛と同じで、相手の好きなものを持っていけば喜んでもらえる」と語る。金融機関それぞれの「好み」を先に知ってから臨む--その一手間が、結果を大きく左右する。
　
さらに木村氏が強調するのが、買い進め計画と資金計画を「二本立て」で組む重要性だ。物件を複数取得するほど初期費用が積み上がり、どこかで自己資金が底をつくタイミングが訪れる。手詰まりになる前に対策を打てるかどうかが、資産拡大できる人とそうでない人の分岐点になる。計画の段階で将来の資金不足を先読みし、仕込み物件や資金調達の手段をあらかじめ組み込んでおく--それが実践者の思考法だという。
　
木村氏は自身の経験から、事業計画と資金計画を一体で動かしてきたことが成功の根拠だと語る。「自己流は事故る」という言葉が、今の融資環境への率直な見解を端的に表している。情報量が足りなければ計画は立てられない。計画がなければ行動に再現性は生まれない。その連鎖を断ち切るところから、資産拡大は始まる。