海外不動産投資家の宮脇さき氏が考察、過去最高益でも「4割割安」な三井不動産と増配・自社株買いの狙い

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「【過去最高益】絶好調なのに4割も割安！増配＆大量の自社株買いで今後凄いことが超優良日本株とは」と題した動画を公開した。
2026年に入り、円安を追い風に海外マネーが日本の不動産へ流入し、市場でも話題となっている。
宮脇氏は、好調な不動産市場のなかで株価だけが本来の価値より大きく割安に放置される「価格の歪み」について、その背景や日本への影響を独自解説している。

宮脇氏はまず、日本の不動産は現物では絶好調だと強調する。
東京都心のオフィス空室率は2026年3月時点で2.2%まで下がり、2025年に商業用不動産へ投じられた資金は6.5兆円と前年比31%増に膨らんだ。
ところが、2026年3月期に過去最高益を更新した日本最大の総合不動産会社、三井不動産でさえ、株価は本来の資産価値より約4割も安く放置されていると指摘する。
同社が初めて開示したNAV（保有不動産を時価で評価し直した純資産価値）は調整後で1株あたり2550円に達するのに、株価は2026年5月時点で1533円にとどまる。
その要因として宮脇氏は、日銀の利上げによる金利上昇、人口減少、都心と地方の二極化という3つの不安を挙げた。

続いて宮脇氏は、割安を逆手に取る三井不動産の動きに注目する。
同社は2026年5月に最大4000万株の自社株買いを決め、配当も1株あたり37円へ増やすなど、株主還元の割合を50%以上に高める方針を打ち出した。
本来の価値の6割ほどでしか評価されていないなか、経営陣自らが安すぎると判断して買い戻す姿勢は、投資家にとって自信の表れだという。
一方で海外では逆の現象が起きており、AIの普及で需要が急増するデータセンターや高齢化に対応した医療施設のREIT（投資家から資金を集めて不動産に投資する金融商品）は、本来の価値の2倍近いプレミアムで買われているという。
これは富裕層に限らず、資産形成を志すマス層にとっても、投資先を分野ごとに見極める視点が欠かせないことを示している。

そのうえで宮脇氏は、個人投資家が取るべき対策として、通貨・株式・債券・実物資産・毎月現金を生む資産という5つの軸での分散を提案した。
割安だからといって全力で買うのではなく、自分のポートフォリオに足りない資産を見極めて補うことが重要だと語る。
最後に宮脇氏は、「どれか1つの国が正解ということは絶対になく、自分のライフプランや住む国の税制に合わせて選ぶことが重要だ」と動画を締めくくった。