海外不動産投資家の宮脇さき氏が警告、移住後に資産が激減する「源泉徴収10.21%」と出口戦略

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「知らないと大損！海外移住後に「この動き」で資産が激減する理由と必須の出口戦略」と題した動画を公開した。
近年、税負担の軽減を狙った海外移住への関心が高まる一方、移住後も日本に残した資産には日本の税ルールが及ぶ点が見落とされやすい。
宮脇氏は、非居住者が日本の不動産を売却・賃貸する際に課される源泉徴収の仕組みと、損を避けるための出口戦略について、その背景や日本への影響を独自解説している。

宮脇氏はまず、源泉徴収という仕組みを取り上げた。
源泉徴収とは、お金を払う側が税金分を先に差し引き、本人に代わって国に納める制度のことである。
税務上、日本に住んでいない人は非居住者と呼ばれ、この非居住者が日本の不動産を売ると、買主は代金の10.21%を天引きして国に納める義務があると説明した。
内訳は所得税10%に復興特別所得税0.21%が上乗せされた数値である。
たとえば8000万円で売却した場合、約817万円が先に差し引かれ、手元には7000万円ほどしか入ってこない。
ただし買主が個人で本人や家族の居住用に購入し、かつ代金が1億円以下という条件をすべて満たせば、源泉徴収は不要になるとも補足した。

続いて宮脇氏は、この10.21%があくまで税金の前払いである点を強調した。
実際に課税されるのは売却で得た利益に対してであり、購入時より高く売れた差額にかかる譲渡所得税が本来の税額となる。
たとえば20年前に5000万円で買った物件を8000万円で売り、最終的な税額が500万円台にとどまれば、先に納めた約817万円との差額である300万円近くが、確定申告によって戻る可能性があるという。
さらに、不動産を賃貸に出す場合は家賃の20.42%が毎月天引きされるため、月20万円の家賃なら年49万円が先に国へ渡る計算になると指摘した。
ただし還付を受けるには、非居住者本人に代わって日本で申告を担う納税管理人を立てる必要がある。
これは資産規模を問わず、日本に持ち家や収益物件を残して移住する人すべてに関わる論点である。

最後に宮脇氏は、移住前に不動産の出口を決め、納税管理人を設定し、前払いとなる税の還付まで段取りを組む順番こそが重要だと整理した。
そして「住む場所を海外に移しても、日本に残した財産には日本のルールがどこまでもついてくる」と述べ、知識の有無で数百万円の差がつくと動画を締めくくった。