【年数別マンションの注意点】これから家を買うなら必ず見たい5つのポイント！

【年数別マンションの注意点】これから家を買うなら必ず見たい5つのポイント！

中古マンションを購入しようと考えている方にとって、「築年数」は非常に気になる要素のひとつ。
ただし「古いからダメ」「新しいから安心」とは一概には言えません。
実際には、年代ごとに異なる法律・仕様・設備の違いがあり、それぞれの特徴を理解することが、賢いマンション選びへの第一歩です。

今回は、ホームインスペクションやマンション管理組合向けのコンサルティングを手がける株式会社さくら事務所のさくら事務所執行役員CROの田村啓さんが、「年数別・マンション購入で気を付けたい5つのポイント」を解説してくれました。

■【1】耐震性──「1981年」と「1971年」の壁
田村さんがまず挙げたのは耐震性。
マンションの耐震基準が現行法に準拠したのは1981年6月1日以降。したがって、築年数がそれ以前の建物は“旧耐震”に該当します。

しかし実は、それよりさらに重要なのが「1971年以前かどうか」。
阪神淡路大震災後の調査によると、1971年以前に建てられたRCマンションの倒壊率が特に高かったという結果も。
さらに、1階が駐車場などで空間になっている「ピロティ構造」は倒壊リスクが高まるというデータもあり、特に注意が必要です。

耐震補強がされているかどうかは見た目だけでは判断しにくい場合もあります。
そのため、購入前には管理組合や管理会社への確認が必須です。


■【2】24時間換気の有無──2003年がターニングポイント
続いてのポイントは換気性能。
2003年以降に建築された建物には「24時間換気」が義務づけられています。

このシステムがあると、CO₂の濃度や湿気を抑える効果があり、特に結露やカビの発生を防ぎやすくなるため、居住性が大きく向上します。
逆にこれがないマンションでは、意識的な換気が必要になるため、快適さに差が出る可能性があります。

■【3】断熱性能の違い──1980年・1992年・1999年の基準に注目
断熱性能も住み心地に直結する要素です。
断熱基準は1980年に初めて策定されましたが、当時の基準は今と比べると極めて低水準。
本格的な省エネ基準は1992年、新しい世代の基準は1999年に制定されています。

1999年の「次世代省エネ基準」に該当するマンションであれば、エアコンなどの空調機器が効きやすく、快適に過ごせる環境が整っているといえます。

田村さんによると、断熱性能のグレードアップはリフォームのタイミングで可能。
とくに窓の二重サッシ化はコスパが高く、補助金の対象にもなっています。

■【4】給排水管の素材と配管方式──“見えないリスク”に要注意
中古マンション購入時のトラブルで多いのが漏水。
1980～90年代の建物では、鉄製の錆びやすい配管が使用されている場合もあります。

また、「スラブ下配管」や「コンクリート埋設配管」など、交換しにくい工法が採用されている場合、リフォームの難易度が跳ね上がります。

とくにリノベ済みマンションの場合、見た目は綺麗でも配管までは更新されていないケースもあるため、「どこからどこまで交換されたのか」は必ず確認を。
答えがあいまいな場合は注意が必要です。

■【5】お宝マンションの可能性が高い「2003～2008年築」
最後に田村さんが「個人的におすすめ」と語るのが、2003～2008年に建てられたマンション。

この時期は、
・24時間換気の義務化後であり、
・施工品質も安定していて、
・プチバブル期ゆえ仕様が豪華
と、バランスの取れた建物が多いのが特徴です。

もちろん「この築年数じゃなきゃダメ」ということはありませんが、もし同条件で複数候補があるなら、この年代のマンションは“お宝物件”の可能性大といえそうです。

■株式会社さくら事務所によるアドバイス
中古マンション選びでは、内装や設備の見た目だけでなく、築年数ごとの特徴にも目を向けることが大切です。

既に建てられているマンションでは、見た目だけでは分からない部分も少なくありません。
そこで参考になるのが「築年数」。
その年代に建てられたマンションならではの傾向や注意点を知っておくことで、内見や購入判断に役立てることができます。

表面的な条件だけでなく、“建てられた時代背景”も踏まえながら選ぶことで、住んだ後の満足度が大きく変わってきます。