【不動産】「住宅ローン控除」で数百万円損する！？中古マンション購入で絶対に確認すべき3つの罠

2026年度の税制改正大綱が発表され、住宅ローン控除の拡充が話題となっています。とくに中古マンションの購入を検討している方にとっては、省エネ基準を満たせば控除期間が延びたり控除額が増えたりと、大きな追い風となる内容が含まれています。
しかし、最大で数百万円の税金が戻ってくるこの制度には、複雑な要件による「落とし穴」が多数存在します。今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長の山本直彌さん、チームリーダー・エージェントの鈴木成禎さん、執行役員・エージェントの八巻侑司さんの3名が、中古マンション購入時に陥りがちな「3つの罠」についてプロの視点で徹底解説します。

◾️罠1：新築とは違う「50平米の壁」。登記簿面積に要注意！
鈴木さんが最初に指摘するのは、「床面積」の要件です。
「今回の改正で、新築マンションについては一部要件が緩和され、40平米以上から控除対象となるケースもあります。しかし、中古マンションの床面積要件は『50平米以上』のまま据え置きとなっています」。

さらに恐ろしいのが面積の「測り方」です。
「住宅ローン控除の判定に使われるのは、販売図面に書かれている『壁芯（壁の中心から測った面積）』ではなく、登記簿謄本に記載されている『内法（壁の内側の実際の面積）』です。図面上で51～52平米の物件は、登記簿上では50平米を下回ってしまうことが多く、控除が一切使えなくなるという悲劇がよく起きます」と鈴木さんは警告します。
◾️罠2：「所得2,000万円」の制限。ペアローン時は落とし穴に？
続いて八巻さんが挙げるのは、購入者の「所得制限」に関する罠です。
「中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件として、『合計所得金額が2,000万円以下』でなければならないという制限があります」。
特に注意が必要なのが、夫婦で住宅ローンを組む「ペアローン」を利用するケースです。
「ペアローンの場合、世帯合算ではなく、夫と妻それぞれの所得で判定されます。そのため、どちらか一方の所得が2,000万円を超えていると、その人は控除の恩恵を一切受けられなくなってしまいます」と八巻さんは注意を促します。
◾️罠3：旧耐震物件はNG？「耐震基準適合証明書」のハードル
3つ目の罠は、物件の「築年数」です。
住宅ローン控除を受けるには、原則として「1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）」であることが求められます。

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