高齢者をカモにする、居住マンション「リースバック詐欺」の手口
以前掲載の記事でも詳しくお伝えした、マンションを売却した後もその部屋に住みながら買い主に家賃を払う「リースバックス方式」ですが、最近この手法を悪用し、高齢者をカモにする業者が増えているそうです。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』では、著者でマンション管理士の廣田信子さんが直接耳にしたという「詐欺まがいの手口」を紹介するとともに、そんな悪徳商法の被害に遭わないために消費者サイドが注意すべきことについて記しています。
修繕積立金大幅値上げの不安を利用する「リースバックビジネス」
こんにちは！ 廣田信子です。
あるマンションで、「リースバック」について、ちょっとした事件があったとお話を伺いました。「リースバック」については過去記事で紹介しています。
● 自宅を売却して家賃を払う「リースバック方式」のメリットって？
「リースバック」とは、マンションを売却し、その住戸をそのまま使用しながら買い主に家賃を支払う方式です。高齢者の方が、住み慣れた自宅にそのまま住み続けたいけれど、介護費用や医療費がかさみ、負担し切れない…、認知症と診断された一人暮らしの方が、できるだけ自宅で生活したいけど、今のうちに不動産は売却して現金に換え、子供たちが介護費用に困らないようにしたい…、そんなときに活用が考えられます。でも、これがビジネスとなると、本来の趣旨から外れ、高齢者がカモにされる可能性もあると知りました。
最近は、新聞、雑誌、テレビ、どのメディア媒体でも高経年マンションの維持管理が危ない、大幅な修繕積立金の増額が必要…と、高経年マンションにお住いの高齢者の方の不安を煽るようなニュースに満ちています。
そんなニュースを見て、ある高齢女性は、今はまだ自分も仕事をしているからいいけど、仕事ができなくなって年金生活になっているのに、高額な修繕積立金を払わなければならなくなったらどうしよう、という不安を感じました。
そんなとき、自宅を売却して代金を受け取り、その後、そのまま家賃を払えばいいという「リースバック」の広告が目に入りました。ちょっと興味を持って連絡を入れたら、その後、営業が熱心にやってきます。
将来の修繕積立金値上げの不安と、住み続けながら、まとった現金を手にできる安心を強調されると心が動き、仮契約をしました。売買に当たるので重要事項説明に必要な情報を管理組合に求めることになり、理事長の知るところとなりました。
たまたま、理事長がよく知る方だったので、どうしてかな…と不信に思い、よく話を聞くと、当面、まとまったお金が必要な訳じゃないし、まだ、相続のことも考えていないけど、将来、修繕積立金が大幅値上げになるというニュースを見て、将来、年金暮らしになったときに、修繕積立金を払えなくなって出ていくことになるかもしれない…と不安になり、契約を結ぶことにしたと分かりました。
理事長はびっくり！ そのマンションはしっかり維持管理されていて、当面修繕積立金の値上げの必要はなく、そのことは、総会でもしっかり説明していたからです。
そして、問題なのは、その買取価格です。同じマンションで同規模の部屋の昨年の取引価格の1/2〜1/3なのです。リースバックなので、ある程度安いのは当然ですが、これではあまりに低過ぎます。
高齢女性は、自分の資産の市場価値がよく分からず、自分のマンションの将来の維持管理計画も分からず、ただ、テレビニュースで煽られた不安と、有名人起用の広告と親切そうなビジネストークであっという間に、「カモ」になった訳です。知識のない高齢の方だったから足許を見られたのです。
このケースでは、たまたま理事長が知ったことにより、寸前のところで、本契約を阻止することができました。でも、知らないところで、こういうことは起こっているんでしょうね。
理事長は、がっかりです。これまで、がんばってマンションの資産価値を上げる努力をしてきたのに、それすら、無関心な組合員には伝わっておらず、一律に、不安を煽るニュースに影響されてしまうのだ。そして、市場価格の1/2〜1/3の価格での取引事例ができたら、そのこと自体がマンション全体の資産価値を下げることになる…と。
このお話から、2つのことを学びました。総会でどれだけ説明しても、伝わっていない組合員はいるんだということ。総会に出てこない高齢組合員には、総会議案書を届けながら、将来の修繕やお金の計画について口頭で説明するぐらいのことがこれからはやはり必要だということです。実際に、これを実行している管理組合もあります。
組合員が自分の資産に関する無知から不利益なビジネスに巻き込まれないようにすることは、マンション全体の市場価値を守るためにも必要だということです。
そして…2つ目は、あまりにも最近のニュースは、高経年マンマンションの不安を煽り過ぎです。一口に、高経年マンションといっても様々です。本当に、将来が心配なマンションもありますが、全体から見たら少数です。大抵のマンションはそれなりに管理されています。修繕積立金の値上げが必要になってくるマンションは多いと思いますが、2倍、3倍にしなければならないようなケースはまれです。
年金暮らしで修繕積立金の大幅値上げがあったら、ここで暮らし続けられなくなる…、高齢者にそんな不安を抱かせないようなことも重要です。そのためには、管理組合（法人）による「リバースモーゲージ」も今後検討が必要になるでしょう。その先駆者である西京極大門ハイツはやはりすごいです。
● 管理費が払えなくなっても住み続けられる安心
高齢者にとっては、「安心」こそが一番の価値です。だからこそ、高齢者の不安を煽るビジネスには要注意です。
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