築20年超は“傾き”に注意！見落としがちな中古戸建て購入前のチェックポイント

中古戸建てを探していると、よく候補に上がるのが築20年前後の物件です。
実はこのタイミング、家の「傾き」リスクが一気に高まる分岐点だというのをご存じでしょうか。
株式会社さくら事務所が2024年度に行った約1000件のホームインスペクションでも、築20年前後から6/1000以上の傾きや不同沈下の兆候が見つかる割合が右肩上がりに増えている、というデータが出ています。

■なぜ築20年を境に傾きリスクが増えるの？
理由は大きく2つあります。
① 地盤が少しずつ沈む「圧密沈下」
建物は数十トンの重さがあるため、長年のうちに少しずつ地盤が沈んでしまうことがあります。多くは20～30年ほどで落ち着きますが、この時期に差が目立ちやすいのです。
② 2000年の建築基準法改正
阪神・淡路大震災をきっかけに、2000年から地盤調査が事実上義務化されました。
それ以前に建てられた家は、地盤の強さをきちんと確認せず建てられているケースが多く、不同沈下のリスクが高めと言えます。

■「契約後に発覚」では遅い理由
中古住宅の売買契約では、売主が負う責任範囲が雨漏り・シロアリ・給水管の漏水・構造材の腐食などに絞られていることが多く、傾きは対象外。
つまり、引き渡し後に気づいても「補償の対象外です」と言われるケースがほとんどです。
補修費は数百万円単位になることもあり、契約前に確認することがとても大切なんです。

■インスペクション（建物状況調査）済みでも安心できない？
そもそも「インスペクション（建物状況調査）」と「ホームインスペクション」は違う！？
まず大前提として知っておきたいのは、私たちが「インスペクション」と聞いてイメージするものと、不動産取引で「インスペクション済み」として扱われる調査は、同じ言葉でも調査の範囲が異なるという事実です。
多くの方が期待する、隅々まで建物をチェックする"家の総合健康診断"のような調査は、「ホームインスペクション」と呼ばれることが多いです。一方で、売主側で調査をしたのは、法律で定められた最低限の項目をチェックする「インスペクション（建物状況調査）」である場合があります。
この認識のズレこそが、「インスペクション済み」という言葉に潜む落とし穴の正体です。
最近は売主側で「インスペクション（建物状況調査）」をしているケースもありますが、実際には各階で1部屋ずつしか水平測定をしていない場合も。
その場合、全体的な傾きがあっても“見落とし”になることがあるので注意が必要です。
契約前に第三者のホームインスペクションで、床全体のレベル測定や基礎のチェックをしてもらうと安心です。

【まとめ】
築20年前後の中古戸建ては、価格的にも選ばれやすいゾーンですが、「傾き」リスクが潜んでいる時期でもあります。
ホームインスペクションは、専門家でなければ気がつきにくいリスクを明らかにし、科学的な根拠をもって購入判断をするための、いわば「家の健康診断」です。
もちろん、調査だけですべての原因が特定できたり、問題が解決するわけではありません。しかし、少なくとも「大きな問題を抱えたまま契約してしまった」という最悪の事態を避けるための、有効な手段であることは間違いありません。
新居探しを後悔のないものにするために、ぜひ株式会社さくら事務所のホームインスペクションを活用してみてください。