「耐震等級1.0でも倒壊の危険!?」建築士が警告、“見落とされがちな家の弱点”とは

耐震等級が足りているから安心？実はそれ、思わぬ落とし穴かもしれません――。
地震が続く今、改めて見直したいのが「自宅の劣化状態」。
今回は、株式会社さくら事務所執行役員CROであり、ホームインスペクターの田村啓さんが、耐震性能を大きく下げてしまう“見落とされがちな住宅のマイナス要因”について解説します。あなたの家は、本当に揺れに耐えられる状態ですか？

【1】地震対策の前に、“建物のマイナス状態”を確認せよ
株式会社さくら事務所執行役員CROの田村啓さんは、「耐震補強や耐震シェルターも重要だが、そもそも建物が“マイナス状態”であれば効果を発揮しない」と語ります。
たとえば、雨漏りや白アリ被害、構造部材の腐朽などがあれば、どれほど構造計算上の強度があっても、実際の耐震性能は大きく下がる可能性があるのです。

【2】阪神・淡路大震災でも明らかになった「劣化と倒壊」の関係
阪神・淡路大震災後の複数の大学による被害調査では、共通して「劣化や腐朽のあった住宅の方が圧倒的に倒壊率が高い」という結果が出ています。
例えば、白アリや雨漏りなどの劣化が確認された建物58棟では全壊率が約76％。一方で問題のなかった建物144棟のでは全壊は38％にとどまりました。
倍近い差――これは偶然ではありません。

【3】“2回目の揺れで倒れる家”の共通点とは
令和6年能登半島地震でも、過去の地震で損傷を受けた住宅が倒壊した例が多数確認されています。
熊本地震でも「1回目の揺れでは倒れなかったが、2回目の震度7で倒壊した」ケースが話題に。
これは、“見えないダメージ”が建物に蓄積されていたことが原因です。

【4】耐震診断には“劣化”を考慮する仕組みがある
田村さんによれば、木造住宅の耐震診断には「劣化低減係数」という項目があり、建物の評価点（例：1.0）にこの係数（0.7～1.0）を掛けて、実質的な耐震性能が決まります。
つまり、どんなに構造的に強くても、腐食や白アリなどで劣化していれば「実力は半分以下」という可能性もあるのです。

【5】実は4割超!? 中古戸建ての“隠れた劣化リスク”
株式会社さくら事務所と千葉大学大学院の共同研究によれば、築30年の木造戸建てのうち約40％に「継続する雨漏りの形跡」が見つかっています。
また、主要構造部の腐食や白アリ被害も15～20％の割合で確認されており、購入前にチェックを行わなければ“命に関わるリスク”を見落とすことに。

【まとめ】
• 家の耐震性は「新築時の強さ」だけでは決まらない
• 雨漏り、白アリ、腐朽などの“マイナス状態”は性能を大きく下げる
• 耐震診断でも劣化は重要な評価要素
• 中古住宅は特に「構造劣化のチェック」が必須
• まずは「マイナスをゼロ」に戻す意識を

株式会社さくら事務所では、ホームインスペクション（住宅診断）を通じて、こうした“隠れた構造リスク”の発見と改善をサポートしています。