【タワマン住民は必見】「タワーマンションは水害に強い」は嘘？ 地下の電気室浸水で全機能停止？ 資産価値を守る3つの対策を解説

「タワーマンション」と聞くと、堅牢で災害に強いイメージを持つ方が多いかもしれません。しかし、こと「水害」に関しては、実は構造的な弱点を抱えていることをご存じでしょうか？

「地下にある電気室が浸水して、タワマンの全機能が停止した…」
「川から遠いのに、なぜか地下が水没した…」

そんな事態を避けるために、今回はさくら事務所マンション管理コンサルタントの土屋輝之さんに、タワーマンションの水害リスクの実態と、資産価値を守るために管理組合や居住者が取るべき3つの対策を解説していただきました。

■【真実】タワマンは「水」に弱い？ その致命的な理由

土屋さんによれば、タワーマンションが水害に弱いと言われる最大の理由は、建物の「心臓部」が地下にあることが多いからです。

電気室、給水ポンプ室、駐車場などのライフラインに関わる重要な設備は分譲時の見栄え等を優先するため、地下に追いやられがちです。

もしここが浸水してしまうと、電気も水も止まり、エレベーターも動かない…つまり、マンションとしての機能が完全にストップしてしまいます。

実際に被害に遭い「このままではまずい」と感じられたマンションで、1階に電気室を移動させた事例もありましたが、それもたったの1件です。


■【脅威】川が遠くても危ない？ 「内水氾濫」の恐怖

「うちは近くに川がないから大丈夫」と思ってはいけません。都市部で特に怖いのが「内水氾濫（ないすいはんらん）」です。

これは、豪雨で下水道の処理能力が追いつかず、マンホールや側溝から水が溢れ出したり、逆流したりする現象のこと。

2019年の台風被害でも、川の氾濫ではなく、この内水氾濫によって地下設備が水没したマンションがありました。周囲より少し土地が低いだけで、どこでも起こりうるリスクなのです。

■【対策1】「ハザードマップ」は2種類チェックせよ

では、どう対策すればいいのでしょうか？
まずは、自分たちのマンションのリスクを知ることです。

自治体が公開しているハザードマップを確認する際は、以下の2点を必ずチェックしてください。

●洪水のハザードマップ（川の氾濫）
●内水ハザードマップ（下水道の溢水）

そして、「浸水深」が何メートルなのかを確認します。50cmなのか、2mなのかによって、用意すべき止水板（しすいばん）の高さや対策レベルが全く変わってくるからです。

■【対策2】グッズを買って満足してない？ 「訓練」の重要性

リスクに応じて、止水板や土嚢、簡易的な防水シートを用意することは大切です。しかし、土屋さんが最も懸念するのは「買って終わり」になっているケース。

「いざ浸水が始まった時に、止水板の鍵がどこにあるか分からなかった」
「設置方法が分からず、間に合わなかった」

こうした悲劇を防ぐためには、防災委員だけでなく、理事や居住者を巻き込んだ「設置訓練」を年1～2回行うことが不可欠です。実際に触って、手順を体に覚え込ませておくことが、被害を防ぐ最後の砦になります。

■【対策3】保険の「落とし穴」…45cmの壁と愛車の水没

最後に、万が一のための保険の見直しです。ここには意外な落とし穴があります。

●「45cm」の壁
保険会社によっては、浸水の深さが「45cm」に満たないと水災と認定されない場合があります。しかし、地下のポンプなどは低い位置にあるため、数センチの浸水でも故障し、全交換になることがあります。条件をよく確認しましょう。

●愛車の水没は「自己責任」
マンションの共用保険で補償されるのは、機械式駐車場の「装置」まで。居住者の「車」そのものは補償されません。
地下駐車場で愛車が水没していくのをただ見つめるしかなかった…という痛ましい事例もあります。地下駐車場を利用している方は、水没もカバーされる「車両保険」への加入が必須です。

■【まとめ】

タワーマンションの水害対策3箇条

1.【ハザードマップ】洪水だけでなく「内水」も確認
2.【訓練】防災グッズは「持っている」だけでなく「使える」状態に
3.【保険】どこまでカバーされているか確認

「うちは大丈夫だろうと思わずに、まずはハザードマップの確認から始めてください」と土屋さんは警鐘を鳴らします。

さくら事務所では、マンションごとのリスク診断や、長期修繕計画の見直し、防災対策のアドバイスも行っています。不安を感じている管理組合様は、ぜひ一度お問い合わせください。