なぜ東京はどこに行っても同じような街ばかりなのか…再開発で巨大な｢緑地｣を作った大阪に東京が学ぶこと
■都心の再開発はイマイチな評価ばかり
3月27日、JR東日本が山手線の「高輪ゲートウェイ駅」周辺で進めている再開発事業「高輪ゲートウェイシティ」の一部が開業した。広さ9.5ヘクタールの敷地に4棟の高層ビルや文化施設が設けられる予定だ。
近年、都市部には「再開発」によっていくつもの建造物が誕生している。ただ、大成功と手放しで評価されているところはそう多くはない。
仕事柄さまざまな再開発エリアに取材に行くが、入居しているのは似たようなテナントばかり。新しい店舗ができたと思ったら高価格帯で手が出ない。さらに億を超える価格のタワマンに、「誰が泊まるの？」と感じるような価格のホテルが構えることもしばしば。
実際、最近鳴り物入りで登場したにもかかわらず、思ったほどの評判を得ていない施設も多い。
森ビルが2023年11月に開業した「麻布台ヒルズ」はそのひとつだろう。およそ35年もかけて、地権者などとの交渉を重ねた末に「緑に包まれ、人と人をつなぐ『広場』のような街」として完成した。
複数のビルから構成され、ハイブランドや日本初上陸と銘打った飲食店がずらりと並び、開業当初は多くのお客を集めたが、オープンから1年たった現在、SNSなどでは「ガラガラ」「廃墟化」といった手厳しい声が散見される。
地元住民向けのテナントとしてそれまで近隣になかった大規模食料品売り場として、麻布台ヒルズ マーケットが入っている。ただ、こちらも価格はお手軽とは言えない。いくら港区・麻布台に住んでいる人といえども毎日高級食材ばかり食べているわけではないはずだ。銀座にディスカウントス−パー「オーケー」がオープンして話題を呼んだのとは好対照である。
■大阪と東京の再開発の決定的な違い
「渋谷再開発のラストピース」と呼ばれた「Shibuya Sakura Stage」も苦しいようだ。ラストピースだけあって、ちょっと奥まった場所にあるデメリットはもちろん、実際に行ってみるとそもそもテナントが埋まっていない区画も目立った。
これらはオープンまでこぎつけた施設だが、東京・中野のランドマークだった「中野サンプラザ」の再開発に至っては、計画が白紙となってしまった。当初見込んでいた事業費は1810億円だったものの、建材費や人件費の高騰によって倍近くまで膨らんだ。採算性を高めるために計画の見直し案も出ていたが、3月に中野区は事業予定者との協定を解除する方針を示した。
一方、好評を得ている再開発施設もある。JR大阪駅北側の再開発区域「グラングリーン大阪」だ。
旧国鉄貨物基地があった「うめきたエリア」を整備し、1期で複合商業施設「グランフロント大阪」を開業、その2期としてグラングリーン大阪が一部開業している（全面開業は2027年予定）。2024年9月の先行まちびらき以降、1000万人が来場している。
その最大の特徴は、全体で9ヘクタールのうちおよそ半分が公園となっていることだ。
うめきた公園は、都心部の駅前一等地にありながら広々とした空間が話題を呼んでいる。目立った遊具もなく、ただただ広がる芝生広場と噴水は一見すると「もったいない」と感じるものの、確かに気持ちが良い。東京でよく見る再開発施設とは一線を画している。
■金太郎アメのようなビルばかり建つワケ
長年うめきたの再開発に「緑ゆたかなオープンスペース」を提言し続けた関西経済同友会の篠��由紀子さん（都市生活研究所代表）は「『大阪だからできた』といわれがちなのですが、そんなことはないはずです」と話す。
篠��さんによると、多くの再開発が“金太郎アメ”になりがちなのは「事業のスキームに起因する」という。
「再開発を民間で主導すると、どうしても土地や建物のコストから積算し『経済性の追求』が優先されてしまう。その結果同じようなゴールを描いてしまうのだと言えます。ここグラングリーン大阪では公共部門（大阪市やUR都市機構）を巻き込むことで、駅前の一等地でありながら広大なみどりのオープンスペースを導入した開発が実現できたといえます」（篠��さん、以下すべて同）
広大な土地取得を民間のみで行えば、投資回収のために似たり寄ったりの再開発となってしまう。
そこで、関西経済同友会は韓国ソウルの清渓川の再開発や、アメリカ・ボストンのRFKグリーンウェイなどの事例を参考にしながら大阪市が土地取得して民間と連携する形をとれないかと粘り強くアプローチしていった。
市が都市公園や防災公園にすることで、国から用地取得や施設整備費用の補助が下りるメリットもあった。
こうした背景を基に、関西経済同友会では、市の保有資産売却や市債の発行など、さまざまな土地取得財源確保の提案をしたというが「当初は相手にされなかった」と篠��さんは振り返る。
■行政も地域の声も巻き込む
大阪市は過去に、南港や阿倍野の再開発で莫大な赤字を生み出した歴史もある。これに懲りて、直接手をくださずに民間へ任せる方針に傾いていたのだ。サッカーワールドカップの誘致に伴って、うめきたにサッカースタジアムを建設する案も出ていたという。
その後、ワールドカップ誘致が頓挫するとともに「うめきたを大阪セントラルパークに」と掲げた橋下徹氏が市長へ就任したことをきっかけに、緑を軸にしたうめきた2期の開発が軌道に乗った。
「大阪の大動脈・御堂筋は、当時の關(せき)市長による『都市大改造計画』で誕生しました。長期間を見据えた街づくりにはトップのリーダーシップが欠かせません。その点、大阪都心部に緑地をとの思いを持った橋下さんが市長になったのは、うめきた再開発に大きな影響を与えました」（同）
最終的に、うめきた公園用地は大阪市だけでなく府も費用を捻出し、市と都市再生機構が整備を実施。三菱地所らによるジョイントベンチャー（JV）の組成した一般社団法人・うめきたMMOが指定管理者かつ都市再生推進法人として、公園だけでなくエリア全体のマネジメントを長期的に担っていく。
グラングリーン大阪の大規模な緑地には、官民の連携だけでなく「住民」の声も反映されている。企業人ではなく経済人として「個人」が集う関西経済同友会も、そのひとつだ。
■だから世界最大級の都市公園ができた
結果的にうめきた公園をふくめて約4.5ヘクタールの緑地が広がるグラングリーン大阪だが、当初は緑地化の範囲が限定的だった。
2009年に大阪市が立ち上げたうめきた2期のビジョン策定委員会で想定していた緑地はわずか1ヘクタールほど。橋下徹氏が市長に就任した後の2012年でさえ、壁面や屋上部に緑をあしらう苦肉の策ともいえる「スーパー立体緑地」案も市の担当部署から出た。
「スーパー立体緑地は、まるで『緑のショートケーキ』のようで、壁面や屋上に緑をあしらったものにすぎません。経済同友会として目指していた『緑地』ではなく『緑化』にとどまる案だったので、徹底的に反対しました」（同）
関西経済同友会の主張を受けて、2014年には市民の署名活動も起こった。1カ月ほどで2万件が集まったという。最初の提言から7年を経て、最終的に大都市の主要駅に直結する公園としては世界最大級の規模の都市公園という緑地が「関西最後の一等地」に生まれることとなった。
「本当はもっと緑を広げて欲しかったのですけどね。検討会議で橋下市長から『篠��さん、もうこれ以上は無理です』といわれたことをよく覚えています」（同）
「再開発＝高層ビル」という公式が半ばあきらめと共に常識となっている現在、官民そして地域住民が一丸となって取り組むグラングリーン大阪は、転換点になるかもしれない。
■東京でも巨大な公園はつくれるのか
同じ関西では、京都の「梅小路公園」も大胆な再開発で話題になった。うめきたと同じく旧国鉄の貨物駅跡地に位置する梅小路公園は、京都駅徒歩エリアで市街地にも近いことから商業的に大きなメリットが見込める土地だった。
しかし、市が当時の年間予算の多くを投下して随意契約で取得し「都心のオアシス」として整備した。公園内にはオフィスビルはおろか、建物すらない、だだっぴろい広場となっている。これは市営だからこそ生まれたといえよう。周囲には京都水族館や京都鉄道博物館がオープンし、緑を中心とした賑わいが生まれている。
これは関西だからという地域的な事情ではないだろう。あらためて、なぜ東京ではグラングリーン大阪のような緑豊かな再開発ができず、大阪では可能だったのだろうか。
篠��さんは前提として「今回のグラングリーン大阪は一般的な民間主導の再開発とは異なり、大阪市がUR都市機構や民間をまきこんで事業を行った」とし、大阪と東京の意識の差をあげる。
■我が街ではなく企業と資産家の街
「大阪は広さも経済規模もちょうど見渡しが効くサイズで、『自分たちの街』という意識を持ちやすく声を上げやすいのです。そういった住む人、働く人の当事者意識が行政を動かすのに大きく寄与したと思います。
それに比べて東京はあまりにも大きな都市になり、一般市民からすれば超がつくほど高い地価の都心は『企業と資産家の街』と感じられ、どこか他人事になっているのではないでしょうか」（同）
少子高齢化が進むこれからの時代は、昭和のスクラップ＆ビルドではなくなる可能性が高い。長く評価される良いモノを作れば、その地域の住民たちにとって永続的な利益となるだろう。
「また、同じようなのができたよ」と嘆くのではなく、住民が、「我が街はどうあるべきか」を考えることが、金太郎アメにしないより良い街づくりの一歩なのだろう。
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鬼頭 勇大（きとう・ゆうだい）
フリーライター・編集者
広島カープの熱狂的ファン。ビジネス系書籍編集、健保組合事務職、ビジネス系ウェブメディア副編集長を経て独立。飲食系から働き方、エンタープライズITまでビジネス全般にわたる幅広い領域の取材経験がある。
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（フリーライター・編集者 鬼頭 勇大）
