マンション購入｢高い東京より地方｣が要注意の訳
地方都市でマンションを買う際に気をつけておきたいこととは？（写真：gandhi／PIXTA）
増える地方都市でのマンション供給
日本で最もマンションの資産性のあるエリアは東京都心部になる。全国的にマンション価格が高騰する中、9万戸を超えていた首都圏の供給戸数はすでに3万戸を割る中、地方都市でのマンション供給は堅調に推移している。
相対的に割合が増えた地方のマンションにおいて、買って損をしてしまうのは避けたいところだ。それでは資産性のある都市はどこなのか？ 政令指定都市について、中古の取引価格が築年でどのように変化するかを独自に試算した。
まず知っておきたいのは、相場が一定とした場合、現状の住宅ローンの元本返済は年額2.7％ほどなので、これを下回る水準になると、売れなくなる。銀行が債権を全額返済することができないために、抵当権を外してくれないからだ。
試算した政令指定都市の中で、資産性の下落幅が住宅ローンの元本返済以上だったのは、新潟市（年平均▲3.45%、▲はマイナス）、浜松市（同▲3.37%）、堺市（同▲2.80%）、北九州市（▲2.82%）、千葉市（▲2.82%）などだ。
都心などオフィスの中心地から離れていてホワイトカラーの高属性をターゲットにできないところは、価格は相対的にリーズナブルだが下落率も大きい結果になった。こうした都市は“マンションを買ってはいけない市”になる。
立地の違いは首都圏で見るとわかりやすい。首都圏で最も資産性がある政令指定都市は、都区部に隣接する川崎市で▲2.03%、次に距離的には少し離れる横浜市が▲2.25%、次いでさいたま市が▲2.35%、最も離れている相模原市は▲2.51%となる。マンションは都心へのアクセスがいい立地のほうが端的に有利になりやすい。
都心から遠い場合はマンションより戸建て
都心から遠い場合はマンションよりも戸建てのほうが安心だ。戸建ては建物価格が22年で償却される。中古で売る際の価格設定は、この償却した後の建物価格と土地価格の合計となる。土地価格は大きく変化しないと銀行側は考えており、建物代の償却スピードと住宅ローンの返済スピードの比較となる。
ただし、注文戸建ては分譲戸建てより資産性が低いので注意しよう（詳細は前回記事『マンションより割安｢戸建て｣資産性を保つ買い方』参照）。
地方都市で資産性が最も優等生となるのは京都市で▲1.61%となる。中でも左京区は買った価格からほぼ落ちることがない。それだけ稀少な立地で、全国から買い手が集まるので、広告は現地だけでなく、全国紙の新聞広告がよく使われる。京都市の中では、中京区、下京区、東山区は年間下落率1％以内で買って失敗しにくい場所になる。
ただし、京都市でも年間下落率が2％を超えるマンション立地ではない場所もある。北区、南区、右京区、伏見区、山科区、西京区はマンションには向いていないと考えたほうがいい。高い建物が建てにくい場所なので、戸建て立地と考えた方いい。
京都に次ぐ資産性のある政令指定都市は仙台市で▲1.84%となる。しかし、これは2011年の東日本大震災による住宅価格の高騰の影響を受けていると思われる。今後については、これまでの実績どおりの資産性を維持するかは多少疑問が残る。
3番目は広島市で▲1.87%となる。この数値は近くの岡山市の▲2.29%よりかなり高い。広島市では安佐北区以外の区はどこも2％を割り、安定した資産性を維持している。
名古屋市、大阪市は区ごとにチェック
このほか、有力都市では、名古屋市が▲2.19%、大阪市が▲2.21%、福岡市が▲2.29%、札幌市が▲2.35%、神戸市が▲2.48%となる。名古屋市の中では資産性が低い区は緑区、名東区、守山区の順でマンション購入には向いていないので、気をつけたほうがいい。
大阪市では区ごとの差が大きい。資産性が最も高いのは福島区で▲0.58%、次いで西区の▲0.98%でここまでが1％を切って非常に優秀である。とくに、駅近のランドマークとなるタワーマンションの資産性は高く、ハズレが少ない。一方で、先ほどの住宅ローンの元本返済率である年間2.7％以上になる東淀川区、生野区、住吉区、住之江区はマンションを購入するのは控えたほうがいいだろう。
福岡市もマンション立地は特定の場所に決まっている。年間下落率2％を切るのは、博多区、中央区、南区で、マンション買うならこのアドレスをはずさないほうがいい。その他の区は2％台後半になるので、この3区とかなり資産性が異なり、雲泥の差となる。
こうして見てきたように、地方都市でもマンションの資産性があるエリアが存在する一方で、買ってはいけない立地もある。
資産性とともに大事な視点は適正な価格なのかどうかだ。新築でも中古でも、同じ駅での中古の売出価格を物件検索サイトで調べておこう。売出価格はその1〜2割低いところが成約価格になる。成約価格に築年数1年で2％程下がることを考慮し、適正な価格かを判断しよう。そこまで調べれば、適正な価格で、資産性の高い物件が買える可能性は飛躍的に上昇することになる。
（沖 有人 ： 不動産コンサルタント）
