プレミアムオフィススペースへの需要拡大により、日本全域でフィットアウトコスト（内装工事費）の上昇が加速
グローバル・プログラム・マネジメント企業であるターナー＆タウンゼント（Turner & Townsend、本社：英国ウェスト・ヨークシャー州、代表取締役社長：ヴィンセント・クランシー）が本日発表したレポートによると、高い付加価値を備えたプレミアム グレードAオフィスへの需要増加と、多くの市場における供給不足が重なり、アジアの15都市中10都市で、過去一年間において、フィットアウトコスト（内装工事費）の上昇が明らかになりました。
東京と大阪のいずれにおいてもフィットアウトコスト上昇が見られ、両都市は現在、世界でそれぞれ7番目、8番目に費用の高い市場となっています。日本のこの二つの都市は、アジアで唯一トップ10入りした市場であり、香港は16位、シンガポールは26位でした。最も高額なオフィスフィットアウト市場は引き続きニューヨークで、ロンドンがそれに続きます。アジア全体の前年比動向は市場によって動向が分かれており、大阪と東京では費用がそれぞれ5％、4％上昇した一方、香港では11％、シンガポールでは3％低下しました。
本レポートは、58都市を対象に、世界のフィットアウト市場について他に類を見ない包括的なインサイトを提供するとともに、AIの成長が世界のフィットアウト環境をどのように変革しているかについても考察しています。
費用上昇の主な要因の一つは、オフィスの役割の変化に伴い、より高品質な付加価値が充実したサステナブルなワークスペースを求める入居企業の需要拡大です。フレキシブルワークが定着する中、企業は従業員が集まりたくなる環境づくりに一層注力しています。そのため、オフィスはもはや単に働く場所ではなく、自宅のように過ごせる場所であり、飲食や交流、イノベーションを生み出し、人々を結び付ける場であることが求められています。これにより、より高品質な付加価値、柔軟性のあるスペース、そしてより魅力的なフィットアウトが必要となっています。
さらに、デジタル化が進んだ世界において、先見性のある企業は、従業員がAIを活用できるだけでなく、テクノロジーをワークスペースの構造そのものに組み込み、新たな技術的ブレークスルーが発表された際にその価値を最大限に活用できる基盤を整えようとしています。
費用上昇が見られた多くの市場に共通しているのは、グレードAスペースの深刻な不足です。開発用地の減少や建設費の上昇により新規供給が限られる中、企業がポストコロナ時代のニーズを再評価していることが、この不足をさらに深刻化しています。
この状況は、日本で特に顕著です。日本は、高い教育水準を持つ人材層やテクノロジーに対する先進的な姿勢、安定的なインフラ整備といった国内の強みに加え、西太平洋市場へのアクセス拠点としての位置付けを背景に、域内の一部の他市場と比べても海外からの投資を多く呼び込んでいます。
日本では現在、グレードAスペースへの需要が供給を大幅に上回っており、これが東京と大阪におけるプレミアム仕様のフィットアウトコストを、それぞれ1平方メートル 当たり729,406円、706,834円まで押し上げる要因となっています。加えて、デベロッパーは、日本の高齢化に伴う労務費・資材費の上昇、インフラ工事を優先するサプライチェーンによって生じた滞留、そしてサプライヤーが本拠地域以外での業務に消極的であることにも対応を迫られています。
本レポートはこうした複合的な要因により、より多くの企業が「残るか、移転するか」というジレンマに直面していることを指摘しています。具体的には市場がピークにある今、高品質な新規スペースに高い賃料を支払うのか、既存施設を改修して長期利用に投資するか、あるいはニーズに合わなくなりつつある現状のスペースに有利な賃料条件で交渉した上で現施設に留まるか、という判断です。
レポートの主な調査結果は以下の通りです。
・国際投資の増加を受け、東京ではグレードAスペースへの需要が供給を上回っており、プレミアム仕様のフィットアウトコストは1平方メートル 当たり4,665米ドル(約70.6万円)まで上昇し、世界トップ10に入りました。
・香港では、近年の政治的不安定性を背景に、入居市場およびフィットアウト市場が相対的に低調となっており、プレミアム仕様のフィットアウトコストはヒューストンやメルボルンといったセカンダリーマーケットと同水準です。一方で、クライアント対応スペースが重視されているため、プレミアム仕様のフィットアウトコストは低仕様スペースの2倍に達しています。
・シンガポールでは、地理的な制約と極めて高い需要が重なり、引き続きスペース不足が続いていますが、前年の費用よりも3％低下し、1平方メートル 当たり3,625米ドル（約57.2万円）となりました。
・イノベーションの都市として知られるソウルは、AIに取り組む企業にとって世界的なホットスポットとなっており、フィットアウトにおいてもテクノロジーの活用とシームレスなデジタルワーク環境の実現がますます重視されています。同市は、1平方メートル 当たり2,335米ドル（約36.9万円）と比較的費用の低い市場であるため、プレミアム仕様への投資先として引き続き魅力的です。同国で最高品質のフィットアウトを行う場合でも、日本で低仕様のフィットアウトを行うより経済的です。
ターナー＆タウンゼントのグローバル・セクター・スポンサー 兼 英国オキュパイアー＆ポートフォリオ責任者であるナディア・デ・クラーク（Nadia de Klerk）は、次のように述べています。
「世界的なパンデミックの発生から6年が経過した今、その傷跡はおおむね癒えたと考えたいところです。しかし、ビジネスの世界への影響は今なお続いています。金融、プロフェッショナルサービス、法務サービスの主要グローバル企業から、テック大手、スタートアップに至るまで、あらゆる入居企業は人材と投資をめぐって国際市場で競争しています。こうした企業には、自社のブランドや志を体現する最高品質のオフィススペースが必要ですが、そのストックは不足しつつあります。
グレードAスペースの供給逼迫は、入居企業の需要と期待が高まる新たな環境と交差しており、これは日本において特に顕著です。アメニティ、ウェルビーイング、そしてコネクティビティやサステナビリティに関する高評価の建物基準に対する高付加価値の要件が見られており、これらすべてがフィットアウトコストに圧力をかけています。東京では、プレミアムスペースへのこうした需要の高まりに加え、サプライチェーンの停滞、制約のある労働力、そしてインフラおよびデータセンタープロジェクトとのリソース獲得競争が、状況をさらに複雑にしています。
入居企業は重要な意思決定を迫られており、いずれの選択肢にも固有の課題があります。たとえば、限られた新規グレードAスペースへの需要は費用を押し上げる一方、既存スペースのアップグレードでは、使用中の施設内で改修を行うことにより、事業運営に支障が生じる可能性があります。また、AIによってテクノロジー統合への期待が高まるこの新たなデジタル環境では、理想的な改修スペースを実現する際、複雑なロジスティクス上の検討事項に加えて、多額の費用が発生する可能性もあります。
こうした意思決定を行う上で不可欠なのは、早期の検討着手、現在および将来の現実的なニーズの把握、強力な戦略的パートナーの活用、柔軟性の確保、そして価値と費用のバランスを取ることです。企業が『残るか、移転するか』というジレンマに対して正しい判断を下すには、これらの原則に従うことが必要です。」
レポートの本文（英語版）はこちらからお読みいただけます。
為替レートは1円＝0.0066米ドルで計算されています。
調査方法
ターナー＆タウンゼントのグローバル・オフィスフィットアウトコストガイドは、業界をリードするデータとインサイトを集約し、世界各地におけるワークプレイス費用がどのように形成・構成され、ベンチマーク化されているかを示しています。
2026年版ガイドでは、世界58都市を分析対象とし、高・中・低の各仕様水準における施工費を提示しています。本ガイドでは、過年度と同じ標準化されたテストフィットを採用しており、2フロアにわたる約4,294平方メートル を対象に、CAT AおよびCAT Bフィットアウトにおける高・中・低仕様の施工費を算出しています。
問い合わせ先:
FTI Consulting
turner&townsend@fticonsulting.com
itaru.kobayashi@fticonsulting.com
marilyn.kawakami@fticonsulting.com
ターナー＆タウンゼント（Turner & Townsend）について
ターナー＆タウンゼントは、世界64か国で23,000人以上の社員を抱えるグローバル プログラム・マネジメント企業です。
不動産、インフラ、エネルギー、天然資源分野においてお客様と協働し、世界各地の市場において、大規模プログラム、プロジェクト、コストおよびコマーシャルマネジメント、プロジェクトコントロールおよびパフォーマンス、ネットゼロ、デジタルソリューションを専門としています。
ターナー＆タウンゼントは、世界最大の商業用不動産サービスおよび投資会社であり、重要インフラサービスの主要プロバイダーでもあるCBRE Group, Inc.が過半数を保有しており、他パートナーが重要な少数持分を保持しています。
詳しくは、当社のウェブサイトをご覧ください: https://asia.turnerandtownsend.com/jp/