フラット35が3%台へ - 本当に高い? 日銀利上げ後の住宅ローン選びを考える
6月16日、日本銀行は政策金利の追加利上げを決定しました。0.75%程度から1.0％程度への引き上げにより、政策金利は1995年以来、31年ぶりの高水準となります。これにより、住宅ローン変動金利にはどのような影響があるのでしょうか。改めて注目される固定金利のメリットや、話題のフラット35の金利水準についても解説します。
日銀追加利上げで住宅ローンはどう変わる?
今回の利上げで多くの人が気になるのが、住宅ローン、特に政策金利の影響を強く受ける変動金利の動向でしょう。すでに変動金利でローンを借り入れている人には、いつから、どのくらいの影響があるのでしょうか。
多くの金融機関では、住宅ローンの基準金利を年2回(4月・10月)見直しており、今回の利上げが反映されるのは次回の10月になるとみられます。ただし、実際の返済額に影響が出るのはその数ヶ月後からです。
具体的にどの程度の影響があるのか、試算してみましょう。借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合、住宅ローン金利が1.10%から1.35%に上がると、毎月の返済額は11万4,788円から11万9,555円へと4,767円増加します(※)。
また、利上げは今後も続くとみられ、最終的には政策金利1.5%程度まで上昇するとの分析もあります。ペースが鈍化する可能性はあるものの、今後は金利上昇を前提とした返済計画が求められそうです。
一方、金利上昇の波が秋頃から本格化することで、住宅購入を検討している人にも影響が及びます。これからマイホームを買うなら、負担増を織り込んだ資金計画が不可欠となります。
(※)りそな銀行「住宅ローン シミュレーション(新規)」で筆者計算
なぜ今、固定金利が再び注目されているのか
こうした金利上昇局面において、住宅ローンの現場では、固定金利を選ぶ人の割合が増えています。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」(2026年1月調査)によると、固定金利を利用した人は「固定期間選択型」14.9%、「全期間固定型」10.1%の合計25.0%でした。前回調査からは4.0ポイント増加し、4人に1人は固定金利を選んでいる計算になります。
固定金利の最大の魅力は、返済額が一定で家計の見通しを立てやすい点です。一方、変動金利は政策金利の影響を受けて半年ごとに見直されるため、将来的に返済額が増減する可能性があります。
住宅ローンは、返済期間が長期にわたるのが一般的です。金利上昇を受け、返済額が変わらない安心感が、改めて固定金利の強みとして見直されています。
フラット35が3%台へ - 本当に高いのか
ただし、固定金利の代表格である「フラット35」も、現在の金利水準は3%台まで上がっています。
固定金利の基準となる長期金利(新発10年国債利回り)は、6月2日時点で2.6%台まで上昇。これを受けてフラット35の最低金利(返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き)も3.21%となり、現行制度が始まった2017年以降、初めて3%を超えました。
3%という数字だけを見ると、「高い」という印象を受けるかもしれません。しかし、フラット35の3%台は果たして本当に高いのでしょうか。
大手5行の2026年6月の10年固定型住宅ローンの最優遇金利は平均3.556%です。また、全期間固定金利(31〜35年)の適用金利を見ると、三菱UFJ銀行は3.92%、みずほ銀行は最優遇で3.88%となっています。
こうした民間銀行の固定金利と比較すると、35年間金利が変わらないフラット35の3.21%は、むしろ低めの水準にあります。
背景には、フラット35が住宅金融支援機構による公的制度であることがあります。住宅金融支援機構は、民間金融機関が実行した住宅ローンを買い取り、住宅ローン担保証券(MBS)を発行して長期資金を調達する仕組みを採用しています。さらに、政府系機関としての高い信用力を背景に資金調達できるため、長期固定金利を比較的低い水準で提供することが可能です。
実際、長期金利の指標となる10年国債利回りが2.6%台まで上昇しているなかでも、35年間固定の住宅ローンを3.21%で利用できるのは、こうしたフラット35特有の仕組みに支えられている面があります。
このように考えると、フラット35が3%を超えたこと自体は事実ですが、固定金利全体の水準や35年間の金利固定という特徴を踏まえれば、「3%台だから高い」とは必ずしも言えないでしょう。
金利上昇時代の住宅ローン選びで重視したいポイント
このように金利上昇が続く中、住宅ローンを選ぶ際はどのようなポイントを重視すればよいのでしょうか。
まず、金利の低さだけで住宅ローンを選ばないことが大切です。変動金利は固定金利より低水準とはいえ、将来的に上昇するリスクを抱えています。目先の金利だけでなく、上昇しても無理なく返済できるか、自身のライフプランと照らし合わせて判断しましょう。
また、借入額と返済負担のバランスも重要です。審査で借りられる返済比率(年収に占める年間返済額の割合)は35%以内が一般的ですが、無理なく返すことを考えると、手取り年収の25%以内に抑えるのが理想的です。
そのうえで、自身に合う金利タイプを選びましょう。変動金利は、短期間での返済や繰上返済を見込む人、コストを抑えたい人、金利上昇にも対応できる経済的余裕がある人に。固定金利は、将来の金利上昇が心配な人、教育費など今後の支出増を見据える人に向いています。
金利の高低だけでなく、将来のライフプランも踏まえたうえで、自分に合う金利タイプを選ぶことがこれからの住宅ローン選びでは欠かせません。
日銀追加利上げで住宅ローンはどう変わる?
多くの金融機関では、住宅ローンの基準金利を年2回(4月・10月)見直しており、今回の利上げが反映されるのは次回の10月になるとみられます。ただし、実際の返済額に影響が出るのはその数ヶ月後からです。
具体的にどの程度の影響があるのか、試算してみましょう。借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合、住宅ローン金利が1.10%から1.35%に上がると、毎月の返済額は11万4,788円から11万9,555円へと4,767円増加します(※)。
また、利上げは今後も続くとみられ、最終的には政策金利1.5%程度まで上昇するとの分析もあります。ペースが鈍化する可能性はあるものの、今後は金利上昇を前提とした返済計画が求められそうです。
一方、金利上昇の波が秋頃から本格化することで、住宅購入を検討している人にも影響が及びます。これからマイホームを買うなら、負担増を織り込んだ資金計画が不可欠となります。
(※)りそな銀行「住宅ローン シミュレーション(新規)」で筆者計算
なぜ今、固定金利が再び注目されているのか
こうした金利上昇局面において、住宅ローンの現場では、固定金利を選ぶ人の割合が増えています。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」(2026年1月調査)によると、固定金利を利用した人は「固定期間選択型」14.9%、「全期間固定型」10.1%の合計25.0%でした。前回調査からは4.0ポイント増加し、4人に1人は固定金利を選んでいる計算になります。
固定金利の最大の魅力は、返済額が一定で家計の見通しを立てやすい点です。一方、変動金利は政策金利の影響を受けて半年ごとに見直されるため、将来的に返済額が増減する可能性があります。
住宅ローンは、返済期間が長期にわたるのが一般的です。金利上昇を受け、返済額が変わらない安心感が、改めて固定金利の強みとして見直されています。
フラット35が3%台へ - 本当に高いのか
ただし、固定金利の代表格である「フラット35」も、現在の金利水準は3%台まで上がっています。
固定金利の基準となる長期金利(新発10年国債利回り)は、6月2日時点で2.6%台まで上昇。これを受けてフラット35の最低金利(返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き)も3.21%となり、現行制度が始まった2017年以降、初めて3%を超えました。
3%という数字だけを見ると、「高い」という印象を受けるかもしれません。しかし、フラット35の3%台は果たして本当に高いのでしょうか。
大手5行の2026年6月の10年固定型住宅ローンの最優遇金利は平均3.556%です。また、全期間固定金利(31〜35年)の適用金利を見ると、三菱UFJ銀行は3.92%、みずほ銀行は最優遇で3.88%となっています。
こうした民間銀行の固定金利と比較すると、35年間金利が変わらないフラット35の3.21%は、むしろ低めの水準にあります。
背景には、フラット35が住宅金融支援機構による公的制度であることがあります。住宅金融支援機構は、民間金融機関が実行した住宅ローンを買い取り、住宅ローン担保証券(MBS)を発行して長期資金を調達する仕組みを採用しています。さらに、政府系機関としての高い信用力を背景に資金調達できるため、長期固定金利を比較的低い水準で提供することが可能です。
実際、長期金利の指標となる10年国債利回りが2.6%台まで上昇しているなかでも、35年間固定の住宅ローンを3.21%で利用できるのは、こうしたフラット35特有の仕組みに支えられている面があります。
このように考えると、フラット35が3%を超えたこと自体は事実ですが、固定金利全体の水準や35年間の金利固定という特徴を踏まえれば、「3%台だから高い」とは必ずしも言えないでしょう。
金利上昇時代の住宅ローン選びで重視したいポイント
このように金利上昇が続く中、住宅ローンを選ぶ際はどのようなポイントを重視すればよいのでしょうか。
まず、金利の低さだけで住宅ローンを選ばないことが大切です。変動金利は固定金利より低水準とはいえ、将来的に上昇するリスクを抱えています。目先の金利だけでなく、上昇しても無理なく返済できるか、自身のライフプランと照らし合わせて判断しましょう。
また、借入額と返済負担のバランスも重要です。審査で借りられる返済比率(年収に占める年間返済額の割合)は35%以内が一般的ですが、無理なく返すことを考えると、手取り年収の25%以内に抑えるのが理想的です。
そのうえで、自身に合う金利タイプを選びましょう。変動金利は、短期間での返済や繰上返済を見込む人、コストを抑えたい人、金利上昇にも対応できる経済的余裕がある人に。固定金利は、将来の金利上昇が心配な人、教育費など今後の支出増を見据える人に向いています。
金利の高低だけでなく、将来のライフプランも踏まえたうえで、自分に合う金利タイプを選ぶことがこれからの住宅ローン選びでは欠かせません。
