不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が暴く！リフォーム済み物件がなぜ半年間誰にも選ばれなかったのか

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで「稼げる大家と稼げない大家の決定的な差」をテーマに、スクール生の実際の失敗事例を公開した。
　
築数十年の中古戸建てを購入し、リノベーションまで済ませたにもかかわらず、半年近く空室が続いたという事例だ。内装はキッチンや洗面台、浴室までそれなりに仕上がっており、一見すると問題はないように映る。しかし入居はまったく決まらなかった。
　
この物件には、購入時点から問題があったと木村氏は指摘する。物件とリノベーションがセットで販売されるケースでは、本体価格にもリフォーム費用にも業者の利益が上乗せされる構造になっており、相見積もりを取ることができない。割高なコストを払いながら、収益性を損なうことになる。
　
外観に目を向ければ、入り口の動線が不明瞭で外壁も汚れており、「人が住んでいる感じがしない」印象を与えていた。内装がいくらきれいでも、物件の第一印象が悪ければ内見にすらつながらない。
　
それでも木村氏が最初に打った手は、追加リフォームでも家賃の引き下げでもなかった。室内に家具や小物を配置し、入居後の生活シーンを想像させる「ステージング」である。テーブルやクッション、植物を置くだけで、それまで無機質だった空間に生活感が生まれる。費用はわずかで、工夫次第で印象は大きく変わる。
　
対策後、わずか数日で反響が出始め、家賃を下げることなく入居が決まった。ステージングにかかった費用は10万円以下。空室が1年続いた場合の損失と比較すれば、その費用対効果の大きさは明らかだ。
　
木村氏が強調するのは、「管理会社の言うことを鵜呑みにしない」という姿勢だ。一生懸命に入居募集をしてくれる会社ばかりではなく、当たりの割合は決して高くない。大家側が主体的に動き、管理会社を動かす側に回ることが求められる。
　
空室対策は、募集の仕方・条件の伝え方・室内外の印象改善という3つの要素で構成される。なお木村氏の主宰するスクールでは、直近1か月だけで20%超の利回り物件の購入事例が複数出ているという。きれいな物件は他にいくらでもある。それでも選ばれるためには、商品としての魅力をどう打ち出すかという視点が不可欠だ。稼げる大家と稼げない大家の差は、その意識の違いに端を発している。