不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、実際の物件写真で詳しく解説！『380万円の中古戸建てを250万円も値引きして購入して大儲け！実際のボロ戸建て投資の実例を紹介します！』

2026年5月13日 18時0分

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元値380万円の中古戸建てを、250万円もの値引き交渉で130万円という価格で取得する--そんな実例を、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が公開した。同氏のスクール受講生が実践した事例であり、物件の選定から入居付けまでの一連の流れが実際の写真とともに詳しく解説されている。
　
物件は岡山県の木造平屋建てで、築50年以上が経過し老朽化した状態で市場に出ていた。売出価格は380万円だったが、建物の状態を根拠として250万円の大幅値引き交渉に成功し、130万円での取得を実現した。土地付き・再建築可という条件も兼ね備えており、資産としての実質的な価値は損なわれていない。平屋建てのため修繕時に足場が不要という構造的な利点も、コスト試算に有利に働いたと木村氏は説明する。
　
購入後のリフォーム費用は55万円に収まり、取得費との合計は185万円にとどまった。月額の家賃収入を踏まえた表面利回りは50%超、取得費と修繕費を合算した実質ベースでも35%超を記録しており、3年以内に投資を回収できる計算となる。白を基調としたクロスの貼り替えや水回りの整備など、最低限の改修でも内装の印象は大きく変わると木村氏は語る。手すりの撤去や観葉植物・小物の配置といった工夫も、入居者へのアピール上で有効だとも述べた。「完璧に仕上げるより、入居者が満足できる水準を目指すことが肝要」というのが木村氏の一貫した考え方だ。
　
なぜ380万円の物件を250万円も値引きできたのか。木村氏はその理由を「市場の歪み」に求める。売主は空き家・相続物件として処分に困っており、賃貸転用によって収益物件として再生できるという発想を持ち合わせていないケースが多い。投資家の視点で介入することで双方にとって合理的な取引が成立すると木村氏は分析し、安く買うこと自体がリスクヘッジになるという考え方も、この事例が端的に示している。
　
また、こうした好条件の物件は一般公開前に取引されるケースが多いとも指摘する。不動産業者との関係を早期に構築し、未公開情報を先行して得ることが130万円という価格での購入を可能にした根本的な要因だという。エリアも関東・関西に限らず、交通インフラの整った地方都市まで視野を広げることで選択肢は大きく広がると説く。
　
アフタートークでは埼玉県での別事例も紹介され、210万円・築48年・利回り30%超という条件で成立した直近の取引として披露された。知識と視点の差が、物件の見え方そのものを変えることを、この2つの事例が確かに示している。