海外不動産投資の宮脇さき氏が暴露！「出口戦略崩壊」の実態-なぜフィリピン不動産投資は99％が知らない失敗に？

2025年7月14日 18時0分

AIライター自動執筆記事

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海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「フィリピンは本当に経済成長している？投資家が絶対に知っておくべきフィリピンの真実を解説します。」と題した動画で、フィリピン不動産投資に潜む出口戦略崩壊の闇について語った。宮脇氏は「日本の常識は全く通用しないんです。出口戦略が崩壊していると。買ったはいいけど、売るに売れない。フィリピン不動産の現実です」と警鐘を鳴らしている。

動画冒頭では、視聴者からの「人口が増える新興国での不動産投資は本当に儲かるのか？」という質問を受け、「不動産投資は個別性が強いですが、多くの人が損失を出している」ときっぱり。「最悪の場合、出口のない迷宮に迷い込んでしまうのがスタンダード」と、現場のリアルを明かした。

宮脇氏は、セールストークでよく使われる「人口ボーナスがすごいですよ」「表面利回り7％」といったキラーフレーズの危険性を指摘する。例えば「実際の所得層の増加が高級コンドミニアムの需要と結びつかない」とし、「需要と供給の間に大きなミスマッチが起きている」と分析。また、表面利回りの数字だけで判断する投資家へ、「実質利回りは1～2％、場合によってはマイナスになる」と厳しく指摘。加えて、「税金や管理費、空室リスクなど現地ならではのコストがかかる」と冷静な分析を展開した。

さらに宮脇氏は、「フィリピン不動産投資のもう一つの闇は、出口戦略が崩壊していること」と断言。中古市場の不透明さや、外国人投資家に課される物件全体の『40％ルール』によって「売りたくても売れない」状況が発生しやすい実態を解説した。また、「フィリピン現地では販売会社が契約時には言わないコストが初期で10％ほど上乗せされている」点も問題視。さらに「現地の管理会社に委託しても、水漏れやクレーム対応がずさんで空室が長引き、利回りがさらに悪化する」と、日本人投資家が遠隔地から運用する現実の厳しさも明かした。

「日系や大手の会社だからと言って安心できない」と宮脇氏。「契約時と違う子会社が実務を請け負い、クオリティが低いままになったり、最悪の場合には施工が中断し資金が戻ってこないケースもある」と語り、「損切りで手放すしかない状況に追い込まれた投資家も多い」とその壮絶な現状を伝えた。

最後に宮脇氏は「海外不動産投資と一括りにして怖がるのでなく、法制度や市場の透明性、出口戦略の確認が必須」と強調。「私自身はドバイなどルール整備や透明性が高い国を中心に投資している」「海外で資産運用を考える際は、情報公開や法整備などを確認したうえで着実な判断をしてほしい」とアドバイスを送って締めくくった。