〈「今が最後のチャンス」に騙されるな…“金利1.0%”時代に不動産のプロが「投資は一旦ステイ」と語る理由〉から続く

　外国人による日本の不動産購入を規制すべき――そんな声がSNSや政治の場で高まっている。政府も今年6月頃に何らかの規制策を打つと示唆していた。しかし実際には「当面見送り」という結論が、ひっそりと発表された。なぜ、これほど国民感情が高まっているにもかかわらず、規制は動かないのか。

【動画を見る】「1億円マンションが60万ドルで買える」…外国人投資家が日本の不動産を“激安パラダイス”と感じる恐ろしい現実

　BUNSHUN MONEY SCHOOLに出演したオラガ総研代表・牧野知弘氏は、その構造を率直に語った。（全2回の2回目／はじめから読む）

（初出：「文藝春秋PLUS」2026年7月11日配信）

「なんて安いんだ、パラダイスだ」

　問題の根本には、為替がある。牧野氏はこう説明する。「外国人から見て、日本の不動産って激安なんですよ」。コロナ前に1ドル110円程だった為替レートが、現在は160円台までになった。これは円の価値が4〜5割下落したことを意味する。

「5年前は90万ドルぐらいだったものが、いまは60万ドルで買えるようになったわけです」。ニューヨークの相場と比べれば「なんて安いんだ、パラダイスだ」と感じる外国人投資家が殺到するのは、合理的な行動だ。特に中国、台湾、香港といったアジア系の投資家は、地理的な近さに加え、「中国本土だといつ資産を取り上げられるか分からない」という不安から、日本に資産を移す動機を強く持っている。


牧野知弘氏

三井・三菱が「買えない」理由

　事態はマンションだけにとどまらない。牧野氏が「非常に問題になっている」と語気を強めたのが、日本の大企業が長年保有してきた都心の不動産だ。「日本の大企業が古来持っていた都心の不動産が、どんどん外国人に購入されています」。

　具体的には、物言う株主（アクティビスト）が企業に対して「資本効率を上げるためにビルを売れ」と迫り、売りに出された物件の入札に欧米系の不動産投資ファンドが集まる構図だ。「それなら三井や三菱などが買えるんじゃないか、と思うじゃないですか」と牧野氏は言いながら、「でも、買えないんです」と続けた。理由は単純だ。「円で勝負しているから」。外資は為替の恩恵を受けて割安に入札できるが、国内企業にはその武器がない。

なぜ規制が「見送り」になったのか

　では、なぜ政府は動かないのか。牧野氏は「私の勝手な想像ですが」と断ったうえで、業界と政治の構造を説明した。「不動産業界団体は、金利が上がることを警戒しているうえに、外国人規制をされるとマーケットが大きく崩れるので、嫌なのではないかと思います」。政治家は業界団体との関係を保ちながら、「大企業を優遇しないと今の日本経済は持たない」という前提のもとで動く。その結果、6月に打つとされた規制策は「しれっと」見送られた。

「小鳥さんたちの世界」と牧野氏が呼ぶ郊外や地方には、今のところ大型の外資マネーは流入していない。しかし都心では、賃貸物件のオーナーが外国人に、オフィスビルのオーナーが欧米の投資ファンドに代わり、「来年から家賃値上げ」「オフィスの賃料を1.5倍に」という事態が現実として起き始めている。

　この先、円がさらに弱くなれば外資の流入は加速し、円が強くなれば今度は外資が一斉に「手仕舞い」して不動産市場が揺らぐ。どちらに転んでも、日本の不動産市場は外部要因に大きく左右される構造にある。

（「文春オンライン」編集部）