不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、人口ランキングと転入超過率という二つの指標の違いと街選びの盲点を示す

人口減少が叫ばれる時代において、不動産投資でどこよりも安全な選択肢が東京だと考える人は多い。地価が高くても人口が減らないという安心感から都心の物件に手を伸ばす会社員は少なくないが、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、この発想こそが利益を遠ざける落とし穴だと指摘する。住みたい街を選ぶ感覚のまま投資先を決めてしまうと、儲けの構造そのものを見誤ってしまうというのだ。
　
木村氏によれば、不動産投資で本当に見るべき指標は人口の多さではなく、購入価格に対する家賃収入の割合、つまり利回りだという。仕入れ値の高い都心は家賃収入も相応に高いように見えて、実際には価格上昇に見合うだけの収益が伴わず、利回りは低くなりがちだ。加えて重視すべきは単純な人口ランキングではなく、その街に転入する人と転出する人の差を示す転入超過率であり、この数字を見誤ると、将来性のある郊外や地方のエリアを見逃してしまうという。住みたい場所を選ぶ視点と、利益を出すために選ぶ視点は本来別物であり、両者を混同したままではどちらの判断も中途半端になってしまうという指摘も印象深い。
　
実際には、都心に近い再開発エリアから、暮らしやすさで人気を集める郊外、そして各地域にとっての中心地となる地方都市まで、投資対象として検討できる街の階層は幅広い。人口が緩やかに減っていても世帯数が維持されている街や、値上がりが一巡した都市と比べてまだ伸びしろが残る地方都市など、比較の視点を変えるだけで見え方が変わるエリアは少なくないという。同じ地方都市同士でも、価格が上がりきった街とまだ注目されていない街とでは投資の妙味が大きく異なるとも語られ、人気が集中しすぎていない街ほど供給過多になりにくく、賃貸経営として成立しやすいという指摘も興味深い。
　
動画の終盤で木村氏が明かした事例も印象的だ。福岡で利回り10%の物件を、フルローンではないもののおよそ95%近い融資、24年という長期のローン条件で購入できたスクール生がいるといい、都心で見られる2～3%台の利回りと比べると、その差は歴然としている。住みたい街と儲かる街を切り分けて考える視点を持つかどうかで、資産形成のスピードそのものが変わってくることに気づかされる内容だ。