大盛況だが…高輪ゲートウェイシティ＆大井町トラックス「JRの6000億円再開発」に不安の声
「ドバイみたいなスケール感」
３月28日、複合商業施設『高輪ゲートウェイシティ』（高さ166m、地上31階、延べ面積84万5000�屐砲函愨膂翊�トラックス』（高さ112m、地上26階、延べ面積25万�屐砲�同時に完全開業した。
約４km離れた場所に建つこの二つのビルはともにJR東日本が展開する大規模再開発によるもので、総工費はおよそ6000億円。品川車両基地（高輪）と、鉄道の修繕や組み立てを行っていた由緒ある大井工場（大井町）の跡地が巨大建造物へと変貌を遂げた。
JR東日本が「100年先の心豊かなくらし」を標榜するこの新たなランドマークは、訪れた人々にどう受け止められているのか。オープン間もない３月下旬、FRIDAYデジタル記者は現地へと足を運んだ。
JR高輪ゲートウェイ駅の改札を抜けるとすぐ、高さ166mの『高輪ゲートウェイシティ』が目の前に現れる。ビル内にはコーヒースタンドや和洋中の飲食店、コンベンションホールに１泊10万円超えの高級ホテルなど、多様な施設が収容されている。
IT系企業に勤務するという男性は、駅舎からそびえたつビルを見上げながらこう漏らした。
「品川にはビルがたくさんありますけど、ここはスケールが桁違いですよね。ガラス張りのビルがどこまでも続いていて、マンハッタンやドバイみたいなスケール感ですよ（笑）」
オープン直後の週末ということもあり、飲食店エリアなどは多くの家族連れやビジネスマンで賑わっていたが、閑散としている一角もあった。『高輪ゲートウェイシティ』内の『ニュウマン高輪』に軒を連ねる高級ブランドショップでは、ほとんど人の姿が見られなかった。ビルが広大すぎるためか、記者には空間を持て余しているように見えた。20代の女性客は、肩をすくめてこう語った。
「話題だったので来ましたが、『エルメス』や『シャネル』などハイブランドばかりで、私たちの世代が普段使いできるお店はありませんね。化粧ブランドが並ぶエリアはどこへ行っても香水の匂いがきつすぎて、少し酔ってしまいました。ビルが広すぎて１日じゃとても回りきれないし、ベンチで休憩してばかりです。歩くだけで精一杯ですね。一度見たら満足というか、２回目はしばらくいいかな」
『高輪ゲートウェイシティ』と同じ品川区の大井町駅の前にそびえ立つ『大井町トラックス』も客でごった返していた。施設内の芝生広場では、寝そべりながら子供と戯れるファミリーが目についた。飲食店エリアではほとんどの店で行列ができるなど、まさに大盛況だ。
「高輪は高級感があったけど、大井町は価格帯も安めで通いやすそう。今は人が多すぎてパニック状態ですね（笑）」（20代男性）
「なんでもあり」の再開発
ただ、『大井町トラックス』の完成はすべての人に歓迎されているわけではないようだ。「ここがかつて車両工場だった頃、カメラを手に通い詰めた」と言う64歳の男性はビル前で呆然と立ち尽くしていた。
「風景が１日で一変してしまった感じ。大好きで通い詰めた街なのに、まったく別の場所に来たみたい……ちょっと、寂しいですね」
大井町が地元だという30代の男性も「自分が知っている大井町ではない」と複雑な感情を吐露した。
「6000億円かけた再開発のすごさは分かります。でも、大井町で育った僕らが好きだった路地裏の居酒屋や商店街の空気とはあまりにかけ離れていて……。地元民としては、自分の街じゃないみたいで落ち着かない。この巨大なビルが僕らの好きな古き良き大井町とうまくマッチするのか、不安が残りますね」
大盛況の裏で地元住民が抱く「違和感」。では、不動産のプロは『高輪ゲートウェイシティ』と『大井町トラックス』をどう見ているのか。不動産事業に詳しいオラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏はこう分析する。
「本業である鉄道収益に加えて不動産収益を上げていこうという、ごく自然な戦略の一環です。羽田空港へのアクセスやリニアの発着ポイントになる強みを背景に、品川周辺を“グレート品川圏”として再定義した、非常にタイミングのいい開発でした。KDDIや三菱電機システムサービスといった有力なアンカーテナント（集客の核となる大型店舗）も順調に決まっている。採算面を過度に心配する必要はないでしょう」
しかし、ビジネスとしての正解が街としての正解になるとは限らない。牧野氏はこう警鐘を鳴らす。
「これは近年の大規模再開発に共通していることですが、すべて『なんでもあり』の複合施設ばかりなんです。『高輪ゲートウェイシティ』と『大井町トラックス』だって、どこへ行っても見かけるテナントばかりで、個人的には何の感動も覚えませんでした。
渋谷の『サクラステージ』や『麻布台ヒルズ』のような、似通った形状のビルばかりが乱立しています。『その街でしか楽しめないもの』がどんどん減少し、渋谷も新宿も品川も同じような街に均一化されているんです」
高輪と大井町両者の今後についても、牧野氏は厳しい見方を示す。
「開業して１年くらいは物見遊山的な客がやってくるでしょう。しかし、２年目、３年目に突入するとパタッと来店客が途絶える可能性がある。これは渋谷をはじめとした多くの再開発ビルが陥る現象です。ハイブランドショップや高級ホテルを入れても、最初の賑やかしにしかならない。地元住民に愛される施設になるような対策を打たなければ、長期的な賑わいは期待できません」
6000億円もの巨費が投じられた大改造は、ただの“賑やかし”で終わるのか。それとも、100年先まで愛される東京の顔になるのか。その真価は、祭りのあとの静かな日常の中で試されることになる。
取材・文：中林将生
