住宅ローン控除で「13年間に総額いくら」戻ってくる？ 年収と借入額によって全然違うって本当ですか？
住宅ローン控除で戻る金額は、年収・借入額・住宅性能で変わる
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使ってマイホームを購入した人が、一定の条件を満たすと所得税などから控除を受けられる制度です。控除とは、支払う税金から差し引ける仕組みを指します。
控除額の基本計算式は、「年末時点の住宅ローン残高×0.7％」です。例えば年末のローン残高が3000万円の場合、単純計算では年間21万円が控除額の目安になります。
住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7％を所得税から差し引ける制度です。所得税から引き切れない場合は、一部が翌年の住民税から控除されます。新築住宅などでは、条件を満たすと最大13年間にわたって控除を受けられます。
ただし、必ず計算どおりに全額戻るわけではありません。住宅ローン控除は、すでに支払った所得税などから差し引く制度です。そのため、年収が低く所得税が少ない人は、控除を使い切れない場合があります。一方で、借入額が多くても、住宅の種類ごとに決められた上限を超える部分は計算に入りません。
13年間の控除額を年収と借入額別にシミュレーション
ここでは、会社員、扶養なし、一般的な社会保険料控除のみという前提で、大まかな目安を見てみましょう。実際の金額は、扶養家族、生命保険料控除、医療費控除、ふるさと納税などで変わります。
例えば、年末時点のローンが3000万円残っている場合、控除額は「3000万円×0.7％」で、年間最大は21万円となります。13年間すべて同じ残高なら最大273万円ですが、実際は返済で残高が減るため、総額はこれより少なくなるのが一般的です。
以下では、年末時点のローン残高が3000万円あり、年間最大21万円の控除枠があるケースをもとに、年収別の違いを見ていきます。
年収400万円の人は、所得税と住民税から控除できる額に限りがあります。年間21万円の枠があっても、全額使い切れない年が出るかもしれません。そのため、13年間の合計は、200万円前後にとどまるケースも考えられます。
年収600万円の人場合は、所得税が増えるため、控除を使いやすくなります。借入額3000万円であれば、13年間で230～260万円程度が目安です。借入額4000万円になると、年間控除の単純計算は28万円となりますが、住宅の種類によって控除対象となる借入額の上限が決まっているため、4000万円全額をもとに計算できるとはかぎりません。
年収800万円で借入額4500万円の場合、税額に余裕があるため控除を使い切りやすくなります。ただし、住宅がZEH水準省エネ住宅の場合の借入限度額は3500万円、子育て世帯などは4500万円が目安です。つまり、同じ4500万円を借りても、住宅の区分によって戻る金額は変わります。
2026年時点では住宅の省エネ性能で控除対処額が変わる
2026年時点の住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能が控除額に関わります。国土交通省の情報では、令和8年度税制改正により住宅ローン減税の適用期限が令和12年12月31日入居分まで5年間延長されています。
新築住宅では、長期優良住宅や低炭素住宅の借入限度額は4500万円、子育て世帯や若者夫婦世帯は5000万円です。ZEH水準省エネ住宅は3500万円、子育て世帯などは4500万円となっています。
省エネ基準適合住宅は、借入限度額が2000万円、子育て世帯などは3000万円です。さらに、令和10年以降は一定の場合を除き、省エネ基準適合住宅が対象外になる点にも注意が必要です。
また、控除を受けるには、主に住む家であること、引き渡しや工事完了から6ヶ月以内に入居すること、住宅ローンの返済期間が10年以上であることなどが求められます。さらに所得要件もあり、合計所得金額が2000万円以下であることが基本です。
住宅ローン控除の戻り額は購入前に確認しておこう
住宅ローン控除で13年間に戻る金額は、年収や借入額、住宅の省エネ性能によって変わります。借入額が多いほど控除額も増えやすくなりますが、住宅の種類ごとに控除対象となる借入額の上限が決められているため、必ずしも借入額全額が計算対象になるわけではありません。
また、控除額は支払う所得税や住民税から差し引かれるため、所得税や住民税の額によっては、税額が少ない場合は想定より戻る金額が少なくなることもあります。
住宅を購入する前には、自分の年収、借入予定額、住宅の性能区分を確認し、実際にどのくらい控除を受けられるのか試算することが大切です。制度を正しく理解し、無理のない返済計画を立てましょう。
出典
国土交通省 住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき
国土交通省 住宅ローン減税
国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
