兄弟で相続した土地を売りたいのですが、弟に「まだ売らないほうがいい」と反対されています。固定資産税や管理の負担は私が払っているのですが、共有名義の不動産は勝手に売却できますか？
共有名義の土地は一人の判断だけでは売却できない
相続した土地を兄弟など複数人で所有している場合、その土地は「共有名義」の不動産になります。共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態を指し、それぞれが持分と呼ばれる所有割合を持っています。
共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。民法では、不動産そのものを処分する行為には共有者全員の合意が必要と定められているため、一人でも反対している場合は土地全体を売却することはできません。
例えば、兄と弟で2分の1ずつ相続した土地で、兄は売却したいものの弟が反対している場合、兄だけで売買契約を結ぶことはできません。買主にとっても権利関係が不安定になるため、土地全体を購入することは難しいでしょう。
一方で、自分の持分だけを売却することは法律上可能です。ただし、共有持分だけを購入したい人は限られるため、一般的には売却が難しく、価格も市場価格より低くなる傾向があります。
固定資産税を一人で負担していても自由に売却はできない
「固定資産税は自分がずっと払っているのだから、自分の判断で売却したい」と考える人もいるかもしれません。
しかし、固定資産税を一人で負担していることと、不動産を自由に売却できることは別の問題です。税金や維持管理費を負担していても、共有名義である以上は、土地全体を売却するには全員の同意が必要です。
もっとも、一人が本来負担すべき以上の固定資産税や管理費を支払っている場合には、その負担分について他の共有者へ精算を求められる可能性があります。例えば、本来は兄弟で半分ずつ負担すべき税金を兄が長年支払っていた場合には、状況によって弟へ負担分を請求できるケースもあります。
ただし、実際に請求できる範囲や金額は個別の事情によって異なるため、当事者同士で話し合うことが難しい場合は、弁護士などへ相談すると安心です。
話し合いで解決できない場合の選択肢
共有者同士で話し合っても意見がまとまらない場合には、いくつかの解決方法があります。まず考えられるのは、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る方法です。これで単独名義になれば、その後は自分の判断で売却できるようになります。
また、土地の状況によっては分筆したうえで、それぞれが単独所有とする方法もあります。ただし、土地の形状や面積、接道条件などによっては希望どおりに分けられない場合もあるため、不動産会社や土地家屋調査士へ相談するとよいでしょう。
それでも解決しない場合には、共有物分割請求訴訟を提起する方法もあります。これは、共有状態を解消するために裁判所へ判断を求める手続きです。裁判所は事情に応じて現物分割や代償分割、競売による売却（換価分割）などを命じることがあります。
共有状態を放置せず早めに解決方法を検討しよう
共有名義の土地は、一人だけの判断で売却することは原則としてできません。固定資産税や管理費を負担していても、土地全体を処分するためには共有者全員の同意が必要です。
一方で、共有状態を長く放置すると、相続が繰り返されて共有者が増え、さらに話し合いが難しくなるケースも少なくありません。管理費や固定資産税の負担も続くため、問題が大きくなる前に対応を検討することが大切です。
まずは共有者同士で十分に話し合い、お互いの考えや事情を整理してみましょう。それでも解決が難しい場合には、不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家へ相談することで、自分たちに合った解決方法を見つけやすくなります。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
