【見逃せない管理委託費の値上げ】マンション資産価値にも影響？今、理事会が知るべき背景と対策

「管理費の値上げについて相談が増えている」--最近、株式会社さくら事務所にもこのような問い合わせが相次いでいます。中でも焦点となっているのが、「管理委託費」の上昇です。

ホームインスペクションの分野で多くの管理組合に関わってきた株式会社さくら事務所では、値上げの背景と対策についても数多くの実例を見てきました。今回の記事では、マンションの資産価値にも関わるこの問題について、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんの解説をもとにお伝えします。

■そもそも「管理委託費」とは？
管理委託費とは、管理組合が管理会社に支払う業務委託料のこと。これが値上げされると、マンション全体の管理費も上昇し、居住者のランニングコストが増すことになります。

山本直彌さんによれば、「管理委託費の値上げは、単なるコスト上昇ではなく、資産価値の相対評価にも影響する重要な要素」とのこと。立地が同等なマンションが並ぶ中で、「管理費が高い」というだけで購入候補から外れるケースもあるのです。

■なぜ今、管理委託費が上がるのか？背景を解説
株式会社さくら事務所によると、管理委託費の上昇には以下のような背景があります。

人件費の高騰：特に管理員や清掃員など現地スタッフの採用が難しくなっており、時給を上げないと人材確保ができない状況に。

高齢化とセカンドキャリア人材の減少：かつては定年退職後にマンション管理業務へ転職する人が多かったが、定年延長の影響で人材流入が減少。

働き方改革：休日出勤や会議対応など、従来“サービス扱い”されていた業務へのコスト意識が高まり、追加費用が発生しやすくなっている。

こうした要因が重なり、特に管理会社が契約更新を申し出る3月前後には「値上げの打診」が増加する傾向があるとのことです。

■“値上げされやすいマンション”の特徴3選
山本直彌さんは、管理委託費の値上げが起きやすいマンションには【3つの共通点】があると指摘します。

【1】過去に管理委託費を値下げしたことがある
【2】理事会以外の会議に管理会社スタッフが頻繁に出席している
【3】モンスター住民の存在により、管理会社が対応コストを強いられている

特に【1】については「人件費が上がる中で、過去に無理な値下げを強いた管理組合は、いよいよ“限界”と判断され、大幅な値上げが求められるリスクがある」とのこと。

■管理組合が取るべき“防衛策”とは？
では、管理委託費の値上げを前に、管理組合としてできることは何なのでしょうか。

山本直彌さんは、「まずは“自分たちのマンションの管理費が相場と比べてどうか”を把握することが第一歩」と語ります。たとえば、近隣の類似マンションと比較して1㎡あたりの管理費単価が極端に高い場合、流通性（＝売れやすさ）に悪影響を及ぼす可能性もあるため、注意が必要です。

また、管理委託契約の中身をしっかり精査し、「どの業務にどれだけコストをかけているのか」を可視化することも大切です。これは、管理会社の横領など不正リスクの抑止にもつながります。

■【まとめ】“値上げの波”に備えるマンション管理の心得
・管理委託費の上昇は、資産価値・流通性に直結する問題
・背景には人件費高騰、採用難、働き方改革など社会的要因が存在
・値上げリスクが高いマンションには共通の特徴がある
・理事会は管理費相場の把握と契約内容の見直しを早急に行うべき
・「無関心」と「馴れ合い」は、不正や不利益を招くリスク要因

管理費の透明性と適正性は、マンションの「見えない資産価値」そのもの。第三者の目線を持ち、問題に“気づける体制”を整えることが、今後ますます重要になっていきます。

マンション管理における課題を専門家の視点で整理したいときは、中立的な立場でアドバイスを行う株式会社さくら事務所のような管理コンサルタントの活用も、有効な一手となるでしょう。