不動産投資アドバイザーの木村洸士氏がフルローンの逆説的安全性を指摘！『【不動産投資】自己資金が少なくても大丈夫！自己資金別の融資戦略について解説します！』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、自己資金の額に応じた融資戦略を体系的に解説している。「自己資金がないと不動産投資はできない」--そう思い込んでいる人は少なくない。SNS上には「〇〇万円ないと無理」「フルローンは危険」といった極端な情報が飛び交い、投資を始める前に諦めてしまうケースもある。木村氏はこうした現状に対し、自己資金の大小によって「できる・できない」が決まるのではなく、「投資の進め方が変わる」にすぎないという視点を示す。

物件購入時の自己資金の使い道として、木村氏は3つの用途を挙げる。頭金、諸費用、そして購入後の運営や修繕に備えた手元資金だ。特に手元資金の確保は、突発的なトラブルへの対応力や次の投資機会を逃さないためにも欠かせないと強調する。

自己資金が少ない層には小規模な物件を対象に融資を活用する方針を推奨し、資金が増えるにつれて物件規模を上げていくという段階的な考え方が示される。一方、資金が潤沢な層に対しては意外な落とし穴が指摘される。余裕があるがゆえに頭金を多く払いすぎてしまい、手元資金が減少して投資効率が悪化するという問題だ。

木村氏はホワイトボードを用いた具体的なシミュレーションも展開する。フルローンと頭金1割の2つのケースを比較すると、毎月の返済額の差は1万円程度にとどまる。それでいて頭金1割では数百万円の現金が手元から消える。木村氏はこの事実を前に、「利益を生むものをお金を使わずに買うのが最も合理的」と断言する。

さらに動画では、頭金だけでなく諸費用分まで融資で賄うオーバーローンの概念と、その実現に近づける融資の組み合わせ手法も紹介される。実行ハードルは高いものの、投資効率の観点から目指すべき理想像として位置づけられている。

アフタートークでは、50万円の物件を200万円程度の融資で購入し、自己資金を実質的に増やした事例も紹介された。手元の現金を使わずに家賃収入を得るという形を小規模から実践し、修繕や運営スキルと組み合わせることで成立した事例であり、理論の現実的な応用として注目に値する。

自己資金の多寡にかかわらず、融資を最大限に活用して手元資金を守り続けるという一貫した原則が、木村氏の投資論の根幹にある。