【不動産】住宅ローン「フラット35」がついに3%台突入…

2026年7月22日 8時0分

これからマイホームを検討している方、あるいは現在進行形で住宅ローンを選んでいる方に、激震が走るニュースが飛び込んできました。

住宅金融支援機構が発表した、2026年6月の「フラット35」の最低金利（融資率9割以下・新機構団信含む）が「3.21％」となり、2017年の現行制度スタート以来、初めて3％の大台を突破したのです。

これまで「金利は上がる、上がる」と言われつつも、どこか他人事のように捉えていた方も多いかもしれませんが、今回の3％突破によって市場の潮目は完全に変わりました。今回は、らくだ不動産株式会社の執行役員・エージェントの八巻侑司さんと、チームリーダー・エージェントの鈴木成禎さんの2名が、この金利上昇局面における「賢いローンの選び方と防衛策」について徹底解説します。

◾️「20年前の基準」に逆戻り？驚きを隠せない現場のリアル
鈴木さんは、今回の金利引き上げについて次のように振り返ります。

「日経新聞などでこのニュースが報じられた際、グラフが掲載されていたのですが、一時期の低金利時代から比べると、まさに『垂直上昇』と言えるほどの急激な上がり方をしており、現場としても衝撃を隠せません。

少し前、東京オリンピック（2021年）の前後であれば、条件次第で『0.7％～0.9％台』の固定金利で組めていた時代があったことを考えると、わずか数年で金利が3倍以上に跳ね上がったことになります。これにより、これから固定金利で組もうと考えていた方の資金計画は、根本から見直しを迫られることになります」。

◾️それでも「フラット35」が選ばれる理由と、利用すべき人の条件
金利が3％を超えたとなると、「もうフラット35を使うメリットはないのでは？」と思われがちですが、八巻さんは「そうではない」と言います。

「フラット35には、他の民間金融機関の住宅ローンにはない独自の強みがあります。その筆頭が『団体信用生命保険（団信）に加入できなくても融資が受けられる』という点です。持病などの理由で民間ローンの団信に通らない方にとって、フラット35は今でも『家を買うための唯一無二の手段』となり得ます。

また、借入期間を『20年以下』に短縮したり、自己資金（頭金）を多く用意できる場合は、3.21％よりもさらに低い金利（2％台）が適用されるため、すべての人が3.21％で借りるわけではありません」。

◾️金利上昇に負けない！「自己資金」と「贈与」を絡めた新戦略
では、これからの金利高騰時代に、私たちはどのように住宅ローンと向き合えばよいのでしょうか。鈴木さんは、国が用意している特例や制度をフル活用した「防衛策」を提案します。

「物件価格そのものが高騰している今、金利まで上がってしまっては、月々の返済額が膨らむ一方です。そこで重要になるのが、『借入金額そのものをいかに減らすか』という戦略です。

例えば、直系尊属（親や祖父母）からの『住宅取得等資金の贈与非課税特例』を活用する方法があります。一定の省エネ基準に適合する物件（ZEH水準など）であれば、2026年現在も最大1,000万円までの贈与が非課税となります。この特例を利用して頭金を大きく入れ、ローンの『融資率を9割以下』に抑えるとともに借入総額を減らせば、金利上昇のダメージを最小限に抑えつつ、固定金利のアドバンテージを活かすことが可能です」。

【まとめ】
フラット35の3％台突入は、これまでの「超低金利に頼った無理な買い方」が通用しなくなったことを明確に示しています。しかし、これは「家を買うのを諦めるべき」という意味ではありません。

「いくら借りられるか」ではなく、「頭金をどう確保し、借入額をどこまで抑えられるか」という、本質的な資金計画の重要性が高まっているのです。

らくだ不動産株式会社では、八巻さんや鈴木さんのように、金融のトレンドと不動産市場の両面をハイクラスな視点で見極められるエージェントが、お客様一人ひとりに最適な購入戦略をご提案しています。「金利が上がって予算に不安がある」「自分たちに最適なローンの組み合わせを知りたい」という方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。