築45年の安いマンション、買っても大丈夫？ 再開発・建て替え時の注意点を専門家が教える

投資家の田端信太郎氏が、自身のYouTubeチャンネルで配信されたライブ動画『マンション売買相談ライブ！withキズナファクトリー稲垣ヨシクニさん』にて、都心マンションの売買に関する視聴者からの質問に答えた。

特に、高騰する都心マンション市場において注目を集めている「築古マンションの建て替えと立ち退き料」について、不動産会社キズナファクトリー代表で「都心マンションソムリエ」として知られる稲垣ヨシクニ氏が、専門家の立場から詳しく解説した。

番組中には、「マンションの建て替えの際に立ち退き料はもらえるのか？ 築45年のマンションが安いので、購入しても良いか迷っている」との質問が視聴者から寄せられた。

この問いに対し、稲垣氏は「立ち退き料という考え方は、分譲マンションの所有者である場合、基本的にはない」と明言。そのうえで、「再開発であれば、事業協力者として立ち退き料的なものをもらえるケースもある」と補足した。

さらに、築古マンションの建て替えによって資産価値が上昇する可能性について、「既存の建物よりも高層の建物、つまり容積率の高い建物が建てられるエリアであることが前提となる」と解説。「そのような場合、現在所有している部屋の価格が、新築住戸として提供される可能性がある。うまくいけば、資産価値が大きく向上することもある」と述べた。ただし、それは「都心部で、容積率に余裕がある地域」に限られるとも強調した。

田端氏が「容積率が余っている物件かどうかは、素人にはわかりにくいですよね」と視聴者の疑問を代弁すると、稲垣氏は「一つの物件だけで建て替えることは少ない。近隣の一戸建てやアパートなどと一体で建て替えることで、容積率の緩和が適用される」と述べ、専門的な見解を披露した。

稲垣氏は、来月発売予定の自身の著書『住む資産形成』にも触れつつ、安易な期待で築古物件に手を出すことのリスクを指摘した。都心マンションの価格が高止まりする中、築古物件への関心が高まっているが、建て替えの可能性や容積率、管理状況などを総合的に判断し、専門家のアドバイスを受ける重要性があらためて浮き彫りになった。