低年収者でも、″家″を買ったほうが得する!? ″不動産購入″7つの成功法則

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住宅にかける費用は収入の3分の1が理想といわれています。しかし、賃貸住宅に住む多くの方がそれを超える、超えていなくとも家計を圧迫されるようです。たとえば賃料月8万円のワンルームに住むと年間で100万円近く。更新料を含めると10年で1000万円以上の出費となってしまいます。

よく考えてみてください。1000万円あれば、中古のワンルームマンションなら買えちゃいます。さらに、中古マンションを購入して住宅ローンを組むと、月々の住宅費はこれまでより軽減されるのです。

私の経験からすると、今住んでいる賃貸住宅と同じ場所・間取りで探すなら、住宅ローンの月々の支払いは2万円以上安くなります。一方、月々の支払いを同じくらいにした場合、最低一部屋多い間取りに住むことができるのです。ここでは、3度マンションを買い換えた実績をもとに、低年収でも可能な不動産購入の法則を伝授します。

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■1.値段だけではない中古マンションのおすすめポイント

マンションを買いたいと思っても、予算的に新築住宅に住むのは都内では難しいところ。しかし、中古マンションなら購入することが可能です。中古マンションの良さは、なんといっても選択肢の多さ。新築では住める場所が限られていますが、中古だと気に入った駅や立地を選んで住むことができます。

中古マンションの価格は立地の良さ、広さ、築年数によって左右されます。自分が譲れないポイントを決め、予算と相談しながら、マンション探しを楽しみましょう。

■2.マンションの歴史

マンションの歴史は、1950年代半ばまでさかのぼります。その後、東京オリンピックを機に第一次マンションブームが起こりました。しかし、当時は東京・山手線圏内の富裕層向けに建てられたものばかりでした。その後、大学入学のために上京し、そのまま就職したサラリーマンたちが、中央線・京王線・小田急線などに新築されたマンションを購入し始めます。1970年代になると、その流れは都市郊外や地方にも広まっていきました。街ごと開発するニュータウンが出始めたのもこの頃です。

つまり、マンションは築年数が古いほど、便利な場所に建っている傾向が強いのです。最近では、このような古いマンションを購入して自分流に作り替える“リノベーション”も人気です。

■3.物件そのものより最寄り駅が大切

中古物件の価格を決めるのは、立地条件、築年数、広さ。そのなかでも、もっとも重要なのが立地条件です。立地条件は、どの沿線の駅か? 

駅周りの便利さ、最寄り駅からの距離で決まります。これをないがしろにしてしまうと、そのマンションを売却するときに苦労します。買うときから、売る時のことを考える人はいないと思いますが、人生は何が起こるかわかりません。

誰が見ても魅力的な物件を買っておいて損はありません。基本的に中古物件は、不動産流通標準情報システム(レインズ)によって管理されています。これにより、相場が決まっています。レインズでは、中古不動産の全体の現状もわかりますので、是非活用してください。

次にインターネット検索で、物件を見ていきましょう。

各不動産会社ごとのページもありますが、総合検索サイトのスーモなどでは、エリアごとの相場がわかるので、自分の予算に合う価格帯の物件が多い場所がわかります。まずは、その最寄り駅がどのような駅かを確認しましょう。できれば、訪れてみるのがおススメです。急行や快速の停車駅であるか、始発電車があるかも重要なポイントです。東京の場合、山手線より西側の西部と、俗にいう下町の東部では、驚くほど価格に差異があります。予算を加味しながら、自分に合った街を探しましょう。

■4.インターネット検索あれこれ

現在は、インターネットで物件を検索するのが主流です。YAHOO!不動産、オウチーノなど、プロバイダごとにも総合検索サイトがあります。検索サイトでは、家族で住む中古物件を考えているのでしたら、「駅から10分以内」「3LDK以上」「3000万円以下」などの条件を入れて検索するのが通常です。しかし、検索方法をちょっと変えるだけで、掘り出し物が見つかる可能性もあります。

たとえば、駅から徒歩12分の物件は、徒歩10分圏内の物件より価格がかなり安い場合があります。2LDKに6畳のサービスルームがある物件は、3LDKの条件では引っ掛かってきません。3000万円以上の物件も、値引き交渉によっては予算内で購入できる場合もあったりします。

一方、不動産広告ならではの落とし穴もあります。安いと思った物件でも、管理費・修繕積立金が相場よりも高く、月々の支払いがたいへんになってしまう場合もあります。また、借地権物件では、建物が購入できても毎月の土地の賃料を払わなければなりません。

■5. 不動産仲介業者と仲良くなろう

実際に家を買う決心をしたなら、目を付けた最寄り駅にある不動産会社を訪れることになります。中古物件は、不動産流通標準情報システム(レインズ)によって管理されているので、どこへ行っても基本的には同じです。

不動産仲介業者は、あなたが家を購入することで初めて儲けが出る仕組みなので、真摯にあなたにつきあってくれます。不動産業界の用語はわからないことが多いと思いますので、遠慮せずになんでも相談しましょう。私の場合は要注意物件の理由を、いろいろと教えていただきました。

自分の予算がわからない方(住宅ローンがいくらまで借りることができるのかわからない方)の場合は、銀行の事前審査もしてもらえるので安心です。また、インターネットに登録前の物件を紹介してくれることもあります。

■6.リフォームもまた楽しみの一つ

中古マンションにはリフォーム済みのものと、前の方が住んでいたままの物件があります。そのままの物件の場合、もちろん、そのまま住むことも可能ですが、リフォームで自分好みの部屋に作り替えるのもおすすめです。築20年以上の物件の場合は、キッチン、バス、トイレなどもリフォームしたほうがよいでしょう。これら水回り機器は、東京だと新宿西口に各メーカーのショールームが集中しているので、一度見学してみると楽しいですよ。

多くの銀行が、住宅ローンのほかに、リフォームや仲介料用に金利のローンを組ませてくれますので、心配する必要はありません。

■7.ダメ元でも大胆値下げ交渉を!

売り主はプロではなく、それまで物件を所有していた一般の方。相手によっては大胆な値引きも可能です。交渉は、仲介業者が行ってくれるので安心です。私の場合は、100万円値引いてもらえないと、購入することができない“予算外のマンション”を購入できました。この時は、不動産仲介業者が「では、まず300万円の値引き交渉から初めて、予算内に持ち込みましょう」と知恵を働かせてくれました。このときは、相手が早く売却したかったため、あっさりと300万円の値引きに応じてくれ、余ったお金をリフォームに充てることができました。

一方、もしあなたが持っているマンションを売ろうと考えているのであれば、最初は高めに値段設定するのがおススメです。大抵の場合は値引き交渉をされますし、快く応じた方が買い主も気分がよいものです。