「不動産で相続税対策」のルールが厳格化…小口化商品の保有者と、これからアパートを買う人が“要注意”なワケ【令和8年改正・貸付用不動産の評価ルール】
「現金で持っているより、アパートやマンションを買ったほうが相続税が安くなる」…貸付用不動産に対して、令和9年1月1日から物件の評価ルールが改正されます。亡くなる「前」の5年以内に駆け込みで購入したアパートは、相続税の評価額が高くなることに。また、人気の「小口用貸付不動産」については、購入時期にかかわらず一律で時価評価となり、節税対策が事実上封じられます。本記事では、今仲 清、坪多 晶子、畑中 孝介、島村 仁氏の著書『令和8年度 すぐわかるよくわかる税制改正のポイント』（TKC出版）より一部を抜粋・編集し、令和8年度に改正された貸付用不動産の評価方法について解説します。
「不動産で相続税対策」が難しくなる？貸付用不動産の評価ルールを見直し
■課税時期前5年以内に取得等した貸付用不動産は通常の取引価額により評価
■課税上の弊害がない限り取得価額等を基にした価額の80％相当額により評価可能
■5年超所有地に通達に定める日までに新築済・建築中の貸付用不動産は従前どおりの評価
■小口化貸付用不動産は5年超所有でも通常の取引価額により評価
■令和9年1月1日以後の贈与・相続等から適用
※相法22
相続税対策への対応として評価方法を見直し
貸付用不動産の市場価格と通達評価額とのかい離を利用して相続税額・贈与税額を大幅に圧縮している租税回避行為が多く把握されています。
このような状況を踏まえ、納税者の予測可能性を確保しつつ、評価の適正化および課税の公平性を図る観点から、貸付用不動産の評価方法について見直しが行われることになりました。
財産評価基本通達では、この通達に定める原則的な方法により評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価することとされています（財産評価基本通達総則6項）。
しかし、これを多用すると納税者の予測可能性が損なわれるとして、最高裁の判決においても評価方法の明確化が要請されていました。
こうした背景からも、評価通達の見直しが急務であるとして、今回の改正が行われます。
取得から5年以内の貸付用不動産は時価評価へ
相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額とのかい離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮して、被相続人や贈与者が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することになります。
上記の「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に、地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができます。
減価償却（定額法）による減価を反映するなど、各不動産の実態に即して評価することができ、取得価額を基に評価額を算定する場合には、原則、取得時から課税時期までの地価変動の影響等を加味するとともに、評価の安全性を考慮して、しんしゃく割合0.8を乗ずることとしています。
今回の見直しは令和9年1月1日以後の相続開始日または贈与日から遡って5年以内に取得等した不動産に適用されます。
5年超保有の土地には経過措置を適用
被相続人や贈与者等が、この改正が通達に定められる日までに、同日の5年前から所有している土地の上に新築した家屋および建築中の家屋については適用されません。よって、通達に定められる日までに、5年超所有している土地の上に貸付用家屋を新築済・建築中の場合には、従前のとおり評価することができます。
小口化不動産による節税は認められない
不動産の小口化商品は、通常の不動産に比べ金融資産に近く、売却も容易であったにもかかわらず、相続税の節税商品として多数取引されていました。
小口化された貸付用不動産は時価で評価
不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産（いわゆる「商品として小口化された貸付用不動産」）については、令和9年1月1日以後の相続・贈与から、その取得の時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額によって評価されます。
これによって、不動産小口化商品を取得することによる節税対策は封じられたことになります。
「通常の取引価額」はどう決まる？
「商品として小口化された貸付用不動産」の通常の取引価額は、課税上弊害がない限り、次のいずれかによることができることとされています。
�―仍饉圓両伐馘�により、販売会社等から提示される適正な処分・買取価格等
��販売会社等が把握している適正な売買実例価額
�Ｄ蟯�報告書等に記載された不動産の価格等
なお、上記�，�ら��に該当するものがない場合には、「課税時期前5年以内に取得等した一定の貸付用不動産の評価見直し」のルールに準じて評価します。
対象となる「小口化不動産」とは
「商品として小口化された貸付用不動産」とは、不動産特定共同事業契約（任意組合型・賃貸借型）または不動産信託受益権に係る金融商品取引契約（信託型）に基づく権利の目的となっている一定の不動産をいいます。
令和9年から適用、実務上は今後の通達にも注目
実務にあたっては、今後の通達の動向に十分留意する必要があります。
�ー萋聖�から課税時期までの地価変動の影響等を加味するとされているが、土地価額下落時の減算のみならず、上昇時にも加算するのか。
��土地の借地権および賃借権、建物の借家権は通常の取引価額から控除できるのか。
�Ｃ鷦崗譴簑瀉呂箸靴突�用している土地等も貸付用不動産に含まれるのか。
�い靴鵑靴磴�割合0.8を乗じて計算する場合、建物は減価償却後の価額に対して適用するのか。
�ノ疣�9年1月1日以後の相続等から適用するとされているが、その日以前の贈与・相続等の場合には財産評価基本通達総則6項の適用はどうなるのか。
��今回の改正は個人が対象だが、法人が取得した貸付用不動産の評価については従前どおりとされるのか。
今仲 清
株式会社経営サポートシステムズ代表取締役
坪多 晶⼦
税理士法人トータルマネジメントブレーン主宰
畑中 孝介
株式会社ビジネス・ブレイン代表取締役
島村 仁
税理士法人むさしセントラル代表社員
