【不動産】「住宅ローン控除」で数百万円損する！？中古マンション購入で絶対に確認すべき3つの罠

2026年6月16日 8時0分

2026年度の税制改正大綱が発表され、住宅ローン控除の拡充が話題となっています。とくに中古マンションの購入を検討している方にとっては、省エネ基準を満たせば控除期間が延びたり控除額が増えたりと、大きな追い風となる内容が含まれています。
しかし、最大で数百万円の税金が戻ってくるこの制度には、複雑な要件による「落とし穴」が多数存在します。今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長の山本直彌さん、チームリーダー・エージェントの鈴木成禎さん、執行役員・エージェントの八巻侑司さんの3名が、中古マンション購入時に陥りがちな「3つの罠」についてプロの視点で徹底解説します。

◾️罠1：新築とは違う「50平米の壁」。登記簿面積に要注意！
鈴木さんが最初に指摘するのは、「床面積」の要件です。
「今回の改正で、新築マンションについては一部要件が緩和され、40平米以上から控除対象となるケースもあります。しかし、中古マンションの床面積要件は『50平米以上』のまま据え置きとなっています」。

さらに恐ろしいのが面積の「測り方」です。
「住宅ローン控除の判定に使われるのは、販売図面に書かれている『壁芯（壁の中心から測った面積）』ではなく、登記簿謄本に記載されている『内法（壁の内側の実際の面積）』です。図面上で51～52平米の物件は、登記簿上では50平米を下回ってしまうことが多く、控除が一切使えなくなるという悲劇がよく起きます」と鈴木さんは警告します。
◾️罠2：「所得2,000万円」の制限。ペアローン時は落とし穴に？
続いて八巻さんが挙げるのは、購入者の「所得制限」に関する罠です。
「中古住宅で住宅ローン控除を受けるための要件として、『合計所得金額が2,000万円以下』でなければならないという制限があります」。
特に注意が必要なのが、夫婦で住宅ローンを組む「ペアローン」を利用するケースです。
「ペアローンの場合、世帯合算ではなく、夫と妻それぞれの所得で判定されます。そのため、どちらか一方の所得が2,000万円を超えていると、その人は控除の恩恵を一切受けられなくなってしまいます」と八巻さんは注意を促します。
◾️罠3：旧耐震物件はNG？「耐震基準適合証明書」のハードル
3つ目の罠は、物件の「築年数」です。
住宅ローン控除を受けるには、原則として「1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）」であることが求められます。
「では、それ以前に建てられた『旧耐震基準』の物件は絶対にダメなのかというと、例外があります。『耐震基準適合証明書』などを取得できれば対象になるのですが、ここが大きな落とし穴です」と山本さんは解説します。
「この証明書は、取得に費用や時間がかかるうえ、調査の結果『現在の耐震基準を満たしていない』と判断されれば、そもそも発行されません。安易に『後から証明書を取ればいいや』と考えて旧耐震物件を購入すると、痛い目を見ることになります」。

【まとめ】
住宅ローン控除は、適用されるかされないかで数百万円の差が出る非常に重要な制度です。しかし、その条件は面積、所得、築年数と多岐にわたり、複雑に絡み合っています。
不動産仲介の担当者の中には、こうした最新の税制に詳しくない人も少なくありません。らくだ不動産株式会社では、山本さんや鈴木さん、八巻さんをはじめとする不動産と税務の知識を併せ持つプロフェッショナルが、お客様が確実にメリットを受けられるよう、物件探しからローンの組み立てまでをトータルでサポートしています。「自分が検討している物件で控除が使えるか不安」という方は、契約前にぜひ一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。（最終的な控除の適用可否や正確な控除額は、必ず管轄の税務署または税理士にご確認ください）