不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が示す！不動産投資で勝てる1割は「収益構造」を買う。失敗する9割との決定的な思考の違いとは

2026年6月17日 18時0分

不動産投資は「9割が負ける」と語られることが多い。だが、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、その本質は不動産投資そのものの難しさにあるのではないと断言する。失敗の根本は、最初の「整理不足」--種類や買い方、融資条件を理解しないまま勢いで動いてしまうことにある。
　
最も多い失敗のパターンは、物件を感覚だけで選んでしまうことだ。「見た目がかっこいい」「なんとなく儲かりそう」「都市部に物件を持っているというステータスが欲しい」。こうした動機で購入に踏み切ると、管理費・修繕費・固定資産税・火災保険といった維持コスト、さらには空室期間の損失などが視野に入らないまま進んでしまう。結果として、手元に利益がまったく残らない構造に陥りやすい。
　
もう一つ、多くの人が見落とすのが資産価値の変動だ。建物には耐用年数があり、会計上の価値は年々下落する。銀行評価にも影響するため、次の物件取得が難しくなるケースもある。木村氏が特に注意を促すのは、土地の比率が低い物件だ。その比率が低ければ、いくら返済を続けても売却時に赤字が生じやすくなる。
　
では、勝てる1割の投資家は何を基準に動くのか。木村氏は「収益構造を買う人」だと述べる。家賃収入から返済・経費すべてを差し引いても、毎月の利益が手元に残るかどうかをまず確認する。そしてその利益を再投資に回すことで取得スピードが加速し、資産は雪だるま式に膨らんでいく。利益を追求しないまま物件を持つことは、事業としての不動産投資の失格だという。
　
物件タイプの選択もまた、結果を大きく左右する。ワンルームマンションは土地の持分がほとんど残らず、収益も生まれにくい。中古アパートや中古戸建ては収益が出やすく、土地も残りやすい選択肢として挙げられる。木村氏が最後に強調するのは、成功のために最も必要なのは「考え方」だという点だ。ジャンルを正しく選び、利益の出る物件に絞り込む--たったそれだけで、1割側への移行は現実のものになる。

実際に直近の事例では、約3,000万円の中古アパートをフルローンで取得し、利回り14.7%、土地比率65%ほどを確保した購入事例が報告されている。自己資金を使わずに収益と資産性を両立させたこの数字が、考え方一つで現実が変わることを端的に示している。