不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす！完璧なリフォームより「ギリギリの塩梅」が正解な理由

2026年6月8日 18時0分

区分マンション投資は、失敗者が多い分野として知られている。その典型的なパターンが「価格が安いから」という理由だけで物件を購入し、後から修繕費の重さに気づくというものだ。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が公開した動画では、築40年を超えた区分マンションを購入してしまった実際の失敗事例が丁寧に取り上げられた。売主が相続で取得し手放した物件で、室内は相当に老朽化が進んでいた。和室の多い間取り、傷んだ壁紙、給湯器のないバランス釜の残るお風呂など、そのままでは入居者を獲得するのが難しい状態だったという。
　
木村氏が指摘する失敗の本質は、リフォーム箇所の多さそのものではない。購入前に、物件価格と修繕費を合わせてトータルで採算が合うかどうかを確認していなかった点にある。真面目にフルリフォームを施せば200万円を超える費用がかかり、家賃収入を得ても収益が成立しない状態に陥りやすい。こうした状況は、中古マンションという選択が必ずしも安全ではないことを示している。
　
こうした状況に対し、損切り売却ではなく「ポイントを絞ったリフォームで入居付けしてから売る」という方針が解説された。壁を一部撤去して間取りを整え、バランス釜を撤去して給湯器を導入。状態の良いキッチンはそのまま活かし、クロスや水回りを中心に手を入れることで、費用を100万円以下に抑えながらも印象を大きく改善させた。募集開始からわずか1か月で入居が決まり、その後の売却では購入費と修繕費の合計を上回る価格での取引が成立している。
　
木村氏はこの事例を通じ、成功のカギとなる2点を挙げる。ひとつは購入前に各部屋ごとのざっくりとした修繕費を自分で見積もる習慣を持つこと。もうひとつは「入居がつく最安値ギリギリの塩梅」を知ること。完璧を目指したフルリノベーションではなく、入居者が納得できる最低限の水準に絞り込む視点が、収益の明暗を分ける。
　
アフタートークでは、照明やステージングのさらなる改善余地が語られた。造花や植物を置くだけで部屋に生気が生まれ、家賃をわずかに引き上げられれば、同じ利回りでの売却価格が数十万円単位で変わってくるという、不動産経営ならではの視点が示されている。