不動産投資をするなら必ず理解したい、減価償却費とは？【基礎編】

不動産投資にかかるコストは経費計上できる

不動産投資事業には、固定資産税やマンションの修繕積立金および管理費など、一定のランニングコストがかかります。そしてこれらの費用は不動産投資事業にかかる経費として、確定申告の際に計上することができます。

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不動産の建物価格は減価償却費として計上

基本的に経費は、前年にかかったものを翌年の確定申告時期に毎回計上します。

ここで、一つだけ例外があります。それは不動産購入の際にかかった建物価格です。不動産を購入した金額のうち「建物」部分の費用は、購入したタイミングで一度に計上することができません。購入費用を売主に全額支払ってはいるのですが、申告については一度にできないのです。

毎年、価値が減少する分だけ費用として計上する建物価格

建物は、「時間の経過とともに価値が減少する」と考えられています。

事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。

引用：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

このように、時間の経過とともに価値が減少することを減価償却といいます。事業を継続する間に毎年減少していく建物の価値を、経費として計上します。つまり実際にはキャッシュアウト（現金の流出）が発生しないのに「その年分の費用」として計上するというルールになっています。

なお、不動産の「土地」部分については、土地の価格は経年で減少しないために減価償却費として経費計上できません。

初年度の確定申告さえクリアすればあとは簡単

不動産投資の確定申告が初めての方にとって、減価償却費の割り出し方は複雑で、なかなか難しいものです。考え方をマスターしましょう。

減価償却費を割り出すには、次の3つのステップで割り出せます。

 建物価格を確認する  耐用年数・償却率を割り出す  減価償却費を割り出す

ステップとしては3つですが、各ステップで数字がすぐわかる場合もあれば、そうでないときもあります。詳しく見ていきます。

1）建物価格を確認

確定申告書には、「取得価額」という欄があります。ここに入れる金額を出していきます。

引用：【決算書・収支内訳書作成コーナー】-減価償却資産の入力｜国税庁

まず、不動産価格は「土地代」と「建物価格」に分かれます。不動産価格から建物価格を確認するには、まず購入時の契約書類を見返して、金額が記載されているかどうかを確認しましょう。

東京23区のワンルームマンション建物価格の例（RENOSY譲渡対価証明書の抜粋。RENOSY決済明細書にも記載あり）

税込の金額を用いますので、税込金額を確認します。金額が書かれている書類が見つかれば、その数字を使います。

上記の例では、11,143,980円となります。

ここに、固定資産税清算金として支払った中から、建物価格分をプラスします。

固定資産税は、ある年の1月1日時点の所有者が1年分を支払うルールです。そのため、不動産が年の途中で売買されオーナーが変わった場合、所有権が移動したあとに発生した税金は、新しいオーナーが前オーナーに日割り計算して支払います。これを固定資産税清算金といいます。

ある年の12月に所有権が新たなオーナーに移り、固定資産税清算金が4,612円（1カ月分）だった場合の、固定資産税清算金の建物価格分は次の通りです。

【計算式】
固定資産税清算金×建物価格÷（建物価格＋土地価格）

4,612円×1,143,980円÷（1,143,980円＋11,825,671円）＝406円（小数点以下切り捨て）

不動産事業を行うためにかかった取得価額は、
11,143,980円＋406円＝11,144,387円となります（ア）。

固定資産税清算金について、RENOSYの場合は、アプリ（OWNR by RENOSY）内にある「書類」の中の「決済明細書」から確認できます。

売買契約書等に建物価格が明記されていない場合は、固定資産税評価額から逆算して建物価格を割り出す方法があります。詳しくは次の記事をご覧ください。