長嶋修氏

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　国土交通省が２７日発表した公示地価（１月１日時点）は全国全用途の変動率が０・７％と３年連続でプラスとなった。住宅地は全国平均で１０年ぶりにプラスへと転じたが、エリアによる格差が目立つようになってきた。国土交通省の有識者会議委員などを歴任し、住宅政策や空き家問題に詳しい不動産コンサルタントの長嶋修氏に住宅市場の現状を聞いた。

　―住宅地は１０年ぶりの上昇です。
　「下げ止まり感は出てきたが、将来的に世帯数は減少する。下落基調は変わらない。住宅市場は『三極化』している。上位１５％だけが価格維持・上昇が可能で、７０％は緩やかな下落基調をたどる。残り１５％は価値がなくなる。東京２３区内でも最寄り駅からの距離による価格差が、数年前に比べ２倍程度に拡大している」

　―東京都心部などのマンション価格が高騰しています。急落するリスクは。
　「供給は体力のある大手デベロッパーが中心。市況が急変しても『リーマン・ショック』後のような投げ売りは起こらないだろう。年間賃料収入を物件価格で割った運用利回りも、香港やシンガポールに比べて高い」

　―首都圏の一部住宅地では地方圏以上に下落が顕著です。
　「６０年代から８０年代に開発が進んだ三大都市圏のベッドタウンで大きく価格が下落した地点が見られる。開発当初に引っ越してきた人口のボリュームゾーンが一度に高齢化していることが背景にある。今後若い世代が入ってこなければ急激に人口減少が進み、街の価値も減少する」

　―地方自治体ではコンパクトな街づくりで都市機能を維持する「立地適正化計画」の立案が進んでいます。
　「高齢化したベッドタウンを抱える自治体は危機感を持っている。自治体間の競争も激化していく。働き盛りの世代が流入すれば地価が維持され、税収も上がり、行政サービスも向上し、さらに人が流入する正のスパイラルが期待できる。競争に敗れた自治体では逆のことが起こる」

　―世帯数減少に備え、どのような施策が必要ですか。
　「都市を賢く縮小する『スマートシュリンク』が重要。新築住宅供給もコントロール可能にするべきだ。新築住宅は経済波及効果が高いとされ、景気対策として後押しされてきた面もあるが、現在は新築住宅が１戸増えれば空き家も１戸できる状況。マイナス面も考慮して経済波及効果をとらえ直す必要がある」