孫の代まで“1050万円”の負担が続く？ 新制度「相続土地国庫帰属制度」で“売れない土地”を手放すべき2つのケース
4月27日からスタートする新制度「相続土地国庫帰属制度」。田畑や森林、宅地などの土地の所有権を相続した人が、その土地を国に引き渡すことができるというものです。不要な土地を手放したいと考える人にとっては大きな助けとなり得る制度である一方、「私には関係ないと思う」と考える人もいると思います。しかし、実は“売れない土地”や“使わない土地”を所有しているだけで、孫の代まで金銭負担が続くケースがあるようです。
「相続土地国庫帰属制度」で“売れない土地”を手放した方がよい具体的なケースについて、不動産の引き取り事業を手掛ける「LandIssues」（東京都千代田区）、不動産・遺産相続コンサルティングなどを手掛ける「プロサーチ」（同）代表取締役の松尾企晴さんに聞きました。
満たす必要のある「3つの要件」
「相続土地国庫帰属制度」（以下「国庫帰属制度」）とは、相続で取得した土地を国が有料で引き取ってくれる制度です。
「売れない不動産、いわゆる“負動産”を手放すには、これまでは『相続放棄』や相続税の物納をするしか選択肢がありませんでした。しかし、相続放棄すると遺産の全てを相続できなくなってしまうことなどから、結局、子は親から“負動産”を引き継ぐことになっていました」（松尾さん）
そんな中で、国庫帰属制度は、相続放棄とは異なり、“負動産”だけを手放すことができるため、「この制度のスタートを心待ちにしていた人たちからの問い合わせが後を絶たない状況」といいます。
ただし、この制度は誰でも使えて、どのような不動産でも引き取ってくれるわけではなく、次の「3つの要件」を満たしている必要があります。
【ヒトの要件】
「相続や遺贈（遺言で相続させること）で土地を取得した相続人」に限ります。これは、土地の登記簿謄本の取得原因の欄に「相続」「遺贈」と記載されているかどうかで分かります。取得原因に「売買」と書かれていると、その所有者に相続が発生し、相続人が相続するまで国庫帰属制度を使えないということです。
土地を共有している場合、共有者に一人でも「相続等」で取得している人がいると、共有者全員であれば国庫帰属制度の申請ができます。
【モノの要件】
「土地のみ」の場合に限るため、例えば、「建物がある土地」は引き取ってくれません。他にも、国庫帰属制度を利用できない土地には計10個の条件があります。
（1）建物が存在する土地
（2）担保権などの負担がある土地
（3）通路、その他の他人による使用が予定される土地
（4）土壌汚染されている土地
（5）境界が明らかでない土地
（6）崖がある土地
（7）工作物、車両、樹木が地上にある土地
（8）地下に除去すべき有体物がある土地
（9）隣人とのトラブルを抱えている土地
（10）通常の管理または処分するにあたり、過分の費用、または労力を要する土地
【お金の要件】
「モノの要件」をクリアし、所有者が負担金を国に支払うことで、国庫帰属されます。かかる費用は、審査費が1筆あたり1万4000円、負担金は20万円からです。
管轄法務局に申請書等を提出すると、書類と現地の審査が始まります。このとき、審査費用としてこの金額がかかります。審査の結果、国庫帰属がNGであっても、審査費用は返還されません。
なお、土地にかかっている都市計画法などの制限によって負担金は変わります。負担金に関しては、法務省のウェブサイトで確認できます。
土地を手放せない限り、永遠に続く「5つの問題」
では実際、「売れない土地」があることで、どのような問題が起こり得るのでしょうか。
松尾さんによると、「売れない土地を所有しているだけで、少なくとも『相続税や固定資産税などの税負担』『維持管理の手間と費用の負担』『崖崩れや家事などによる第三者への損害賠償』『詐欺の対象となりやすい』『“負動産”を相続人同士で押しつけ合い、争いになる』という5つの問題を抱えることになり、手放せない限り永遠に続きます」とのこと。
金銭負担についても、「1年間、1代限りで見ると、大した金額ではないかもしれませんが、長い視点で見ると、『使わないのに負担が重い』こともある」といいます。そこで、松尾さんによる、“大きな金銭負担が孫の代まで続く”2つのケース例をご紹介しましょう。
【ケース例1：子が使う予定がない“売れない山林”…親から孫の代まで、合計150万円の負担】
・前提条件
固定資産税…1万円／年
相続税評価額…100万円
相続税率…30％
・親の代…親70歳。80歳のとき相続発生（10年保有で、固定資産税は10万円）
・子の代…子50歳で相続。80歳で相続発生（計70万円）
→相続税30万円＋固定資産税30万円（30年間）
→相続登記報酬10万円
・孫の代…子世代と同じ負担（計70万円）
【ケース例2：子が使う予定がない“売れない別荘地”…親から孫の代まで、合計1050万円の負担】
・前提条件
維持管理費用…7万円／年（固定資産税2万円、別荘地の組合費5万円）
相続税評価額…900万円
相続税率…30％
・親の代…親70歳。80歳のとき相続発生（10年保有で、維持管理費用は70万円）
・子の代…子50歳で相続。80歳で相続発生（計490万円）
→相続税270万円＋維持管理費用210万円（30年間）
→相続登記報酬10万円
・孫の代…子の代と同じ負担（計490万円）
とはいえ、現状、同制度については「私には関係ないと思う」と関心が低い人も少なくないようです。それについて、松尾さんは次のようにアドバイスしています。
「確かに、売れない土地は価値がないので、興味も湧かず、『私には関係ない』と考える人がいるのは間違いありません。ただし、どのようなリスクや金銭負担があるかをよく調べずにいる人がいるのも事実です。
自分が当事者のときでも、リスクの他、気付いたら結構なお金が出てしまっていることがあります。また、親世代は、『自分の子にはできるだけ多くの財産を残してあげたい』と相続対策を考えるものですが、売れない土地は対策を講じずに放置している人が多く、意外と大きな出費になっていることに気付いていません。
国庫帰属制度を利用するかどうかは、その土地を所有するリスクと金銭負担がどの程度あるのかを確認した上で、判断しましょう。そして、自分の子が果たして『必要とするのか』も確認しておきたいところです。その土地のことを何も知らない子に管理責任を負わせることになるので、いつ、どのタイミングで処分するのがいいのか、この制度がスタートしたことで、改めて家族で考えるいいきっかけになるのではと期待しています」
