親を老人ホームに入れると相続税の額が変わる!?
相続税の納税のために、自宅や商売用（事業用）の土地を手放すことになれば、その後の遺族の生活が崩壊しかねない。そこで、親が自宅や商売用として使っていた土地を相続する場合には、相続税の評価額が最大80％減になる制度がある。「小規模宅地等の特例」という。
ただし、自宅として認められるためには「居住の用に供していた宅地等」という条件が付いている。つまり、親が実際に住んでいたかどうかが問題になるわけだ。
最近は年老いた親が要介護状態になり、老人ホームなどに入居する機会も多くなっている。その場合、住んでいたといえるのか、小規模宅地等の特例が適用されるのか。
以前は、（1）介護の必要性があること、（2）自宅の管理維持が行われていること、（3）自宅を賃貸などに出していないこと、（4）老人ホームの終身利用権などを取得していないこと、の4つを満たせば、小規模宅地等の特例が適用されることになっていた。
しかし、有料老人ホームには、終身利用権を取得するタイプも多い。それが認められないのは影響が大きい。そこで2013年の改正では、終身利用権を取得していても、（1）介護が必要であること、（2）自宅を賃貸に出していないこと、を満たせば特例が適用されるようになった。
今回の改正では、さらに小規模宅地等の特例の対象となる面積の拡大、二世帯住宅への適用の緩和なども行われることが決まった（2015年1月1日より適用）。
対象面積の拡大では、自宅の土地の場合、240平方メートルから330平方メートルに拡大される。
また自宅と商売用の土地の両方を所有している場合には、合計で730平方メートルまで対象が拡大される（賃貸不動産の場合を除く）。
商売用の土地の場合、400平方メートルまで対象となる。しかし、現在仮に自宅で240平方メートルの半分、120平方メートルの評価減を使ってしまうと、50％分は利用したとカウントされ、商売用の土地は、残りの50％分、200平方メートルまでしか対象にならない。
それが今回の改正によって、自宅と商売用の土地の両方を所有している場合には、合計で730平方メートルまでは対象となるので、その評価減の効果は大きいといえる。
二世帯住宅の場合、原則、建物の中に内階段がなければ、小規模宅地等の特例の適用が認められない。1階部分に親世帯があり、2階部分に子ども世帯があり、1階と2階が外階段でつながっているような場合には、特例が適用されないというわけだ。
現在でも、100％認められないわけではなく、ケースバイケースで認められるケースもあるようだが、改正によって原則、認められるようになれば、外階段式の二世帯住宅に住んでいる家族やこれから二世帯住宅を建築する家族には、安心だ。
小規模宅地等の特例は、2010年の改正でも、適用が厳しくなった。同居していない子どもが相続する場合でも、50％の評価減が受けられたが、現在は、同居していない子どもが住宅を所有している（相続前3年間）場合は、対象外になっている。都市部に自宅を所有している場合には、小規模宅地等の特例が適用されるかどうかで、相続税がかかるかどうかの境目になることが多いので注意しよう。
（税理士 宮田英樹 構成＝向山勇 図版作成＝ライヴ・アート）
