債務者が死亡すると住宅ローンはどうなる？ 団体信用生命保険の仕組みと注意点
住宅ローンの返済は長期間にわたるため、返済期間中に債務者が死亡した場合の対処法を考えなければなりません。
万が一のケースに備えて団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的ですが、条件によっては保障が受けられないこともあるので注意が必要です。
この記事では、債務者が死亡した場合に住宅ローン残債の返済が免除される団体信用生命保険について解説します。
団体信用生命保険に加入していると契約者死亡時に返済が免除される
多くの住宅ローンでは、契約時に団体信用生命保険に加入します。まずは、団体信用生命保険の概要と保障範囲を解説します。
団体信用生命保険とは
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済中に債務者が死亡、もしくは高度障害状態になったと判断されたときに、残りの住宅ローン返済が免除になる保険です。
ほとんどの金融機関は住宅ローンの契約時に団信加入を義務付けており、両者の審査は並行して進められます。融資を受けるためには、住宅ローン審査だけでなく団信の審査にも通らなければなりません。
なお、住宅ローンに事前審査があることはよく知られていますが、団信も事前審査を受けられます。事前審査は必ずしも本審査の通過を保証するものではありませんが、事前審査を受けておけば、ある程度の見通しは立てられるでしょう。
ただし、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して行う【フラット３５】は、団信加入が任意です。団信の審査が通らない人でも、【フラット３５】なら住宅ローンが組める可能性があります。
団体信用生命保険の保障範囲
団信が適用されるのは、債務者の死亡時もしくは高度障害に該当するときです。保険会社によって高度障害の定義は異なりますが、例として以下のようなケースが挙げられます。
・両眼の視力を完全かつ永久に失明した
・言語またはそしゃくの機能を完全かつ永久的に失った
・中枢神経系や臓器、精神などに障害を残し、一生を通じて介護が必要になった
・両上肢を手関節以上、または両下肢を足関節以上の部分で失った、または完全かつ永久的に使えなくなった
団信によっては、所定のがんや急性心筋梗塞、脳卒中といった「3大疾病」「8大疾病」などと呼ばれる代表的な疾患により、一定の要件に該当した場合も保障対象内です。
なお、団信の保障範囲に該当すると判断されると、被保険者やその家族ではなく、被保険者が利用している住宅ローンの金融機関に保険金が支払われます。住宅ローンの残債は保険金によって一括弁済され、住宅ローンおよび団信の契約はその時点で満了となります。
住宅ローン返済が免除されないケース
団信に加入していても、債務者死亡時に住宅ローン返済が免除されないケースもあります。どのような場合に住宅ローン返済が免除されない可能性が高いのか、把握しておきましょう。
住宅ローン返済を滞納していたとき
住宅ローン返済を延滞していたり、または過去に延滞歴があったりした場合は、ローンの返済が免除されない可能性があります。団信の保険料は住宅ローンの利息から支払われることが多いため、返済が滞ると、団信の契約が失効してしまうことがあるためです。
滞納を繰り返していなければ、延滞し始めてすぐに団信の契約が切れることはありません。
一定期間以上滞納が続くと、保証会社がローンを立て替える「代位弁済」や、分割返済をする権利を失い金融機関からローンの一括返済を求められる「期限の利益の喪失」が起き、同時に団信の契約も解除となります。
このような事態を防ぐためには、ローンを支払えない見込みが立った時点で、すみやかに金融機関に相談することが大切です。
免責事由に該当するとき
各団信が定める免責事由に当てはまると、保険金が支払われずローン残債が免除されません。免責事項は保険ごとに異なりますが、一般的には以下のケースが該当します。
・保障開始から1年以内に被保険者が自殺した場合
・戦争や社会の変乱により死亡した場合
・犯罪や薬物依存などの反社会的行動により障害が残った場合
・被保険者の重大な過失や故意の行動により障害が残った場合
・申込時に事実を告げなかったか、事実と異なることを告げ、その被保険者について保険契約が解除された場合
・保障を受ける前に生じた傷病が原因で障害が残った場合
・詐欺や見せかけの事故による保険金の不正取得があった場合
・反社会勢力に該当すると認められた場合
特定の疾病への保障がある団信でも、病気の種類や状況によっては免責事由に該当する場合があるので注意しましょう。
死亡したのが主たる債務者ではないとき
夫婦、親子で住宅ローンを組む場合は、契約方法を注意深く選ばなければなりません。主たる債務者ではない人が死亡しても団信の保障範囲内と見なされず、残債の支払いが免除にならないことがあるためです。
夫婦や親子で組む住宅ローンには、以下のものがあります。
【連帯保証（収入合算）】
夫婦で収入を合算し、一つの住宅ローンを組む方法です。収入を合算することで、より大きな融資を受けられます。
連帯保証では住宅ローンの契約者が債務者、配偶者が連帯保証人になります。住宅ローンの返済義務を負うのは債務者のみですが、債務者が返済できなくなった場合には、連帯保証人が支払い義務を引き継がなければなりません。
なお、団信に加入できるのは債務者のみです。連帯保証人である配偶者が死亡して合算収入が減っても、住宅ローンは免除されません。
【連帯債務（収入合算）】
連帯保証と同じく夫婦で収入を合算し、一つの住宅ローンを組む方法です。一方が主たる債務者となり、もう一方が連帯債務者となります。
連帯保証との違いは、夫婦それぞれが住宅ローンへの返済義務を負う点です。しかしながら、団信は主たる債務者のみが加入できるため、連帯債務者が死亡しても住宅ローンは免除にならず、1人に負担がかかることになります。
ただし、【フラット３５】や一部金融機関が提供する「ペア連生団信」では、連帯債務者が死亡した場合もローン返済が免除されます。
【ペアローン】
ペアローンとは、夫婦それぞれが一つの物件に対して住宅ローンを別個に組む方法です。各々の借入金額に応じて住宅の保有分を決め、保有部分のローンを各自で支払います。
ペアローンは夫婦それぞれが契約者であり主たる債務者なので、2人とも団信の加入・利用が可能です。ただし、どちらかが死亡したときは、一方のローンだけが免除となります。
まとめ
住宅ローンの返済中、万が一のことがあっても、団信に加入していれば保障が受けられます。ただし、団信の保障を受けるためには免責事項に該当しないことが条件です。
これから住宅ローンを契約しようと考えている人は、借入総額、金利、返済期間などの条件に加えて、団信の内容も比較検討しましょう。
