みなとみらいの不動産価値が｢落ちない｣理由
横浜エリアでの海の見える価値は東京でのそれよりも高く、価格に大きく反映する。写真は「ブランズタワーみなとみらい」からの眺望（写真：ケン・コーポレーション提供）
言うまでもないが、モノの価値は希少性、すなわち需要と供給のバランスで決まる。いくらでも手に入るモノの価値は下がるし、欲しいけれど手に入らないモノの価値は高いまま。不動産も同じで、増えないことが資産価値の維持につながる例がある。現時点で首都圏の好例といえるのが、みなとみらいである。
みなとみらいの話に入る前に、首都圏で2018年以降に完成が計画されている超高層マンションの数をみてみよう。不動産経済研究所の調査によると、181棟・8万0303戸が供給される予定で、最も多い東京23区では123棟・5万4470戸が建つ。そのうち50階以上あるタワマンの半数ほどが湾岸エリア、2棟が武蔵小杉に建てられる。
取引価格は15年前の約1.5倍に
一方、希少価値が不動産価格上昇につながるのは、みなとみらいを見るとわかる。1983年に開発が始まったこの地域で最初に3棟のタワーマンションからなる「M.M.タワーズ」が竣工したのは15年前の2003年。その頃の首都圏新築マンションの平均価格は約4000万円だったが、それが現在では6000万円近くに上がっている。M.M.タワーズのうち2棟も新築並みに上昇しており、現在の取引価格は分譲時の約1.5倍。最近の中古物件でいえば70〜80�屬�2LDK〜3LDKが7000万〜9000万円で、条件がいいと億越えもあるという。
分譲が始まった2001年、そして竣工した2003年は不動産市況が厳しい時期。みなとみらいは大半が更地で、みなとみらい線もまだ開通していなかった。そのため、「当時の坪単価200万〜300万円は周囲の150万円に比べて高値と言われていましたが、開発が進んだ結果、中古となった現在は320万〜330万円は普通。高層で海が見える部屋では450万円ということもあります」（ケン・コーポレーション横浜支店）。
みなとみらい地区内の物件価格は軒並み値が上がっている（筆者撮影）
M.M.タワーズだけではない。みなとみらい地区内には10棟の分譲マンションがあるが、2015年に分譲が開始された2棟を除けば、ほかの物件も軒並み3〜4割近くは上がっており、高くても2割強という武蔵小杉の上昇率に比べると優位は明らか。賃貸2棟の稼働率も高く、特に25階以上、賃料50万円以上の部屋はほぼ空きがない状態が続いている。
この理由は需給バランスだ。需要は伸びている。「2011年の東日本大震災の後、日本はエネルギー政策を見直し、海外にプラントをトップセールスした結果、横浜に本社を置くプラント系企業の売り上げが拡大。住宅ニーズを押し上げたのです」と、前述のケン・コーポレーション担当者。
一方で供給はもう増えない。みなとみらいは当初から居住人口を1万人以上にはしないとしてきた。人口が増えると小・中学校や図書館など公共施設の整備が必要になるためで、横浜市がこれを嫌ったのだ。実際、30〜40代の子育て世帯も多く居住しているにもかかわらず、小学校、しかも定期借地権利用で10年限定の分校ができたのは2018年になってから。また、人口をあまり増やさないことで、プレミア感を狙ったという声もある。
住宅が建てられるのは地域中央にあるグランモール公園の北側だけと定められており、現時点では計画された土地のすべてにタワマンが建てられており、今後増えることはない。分譲住宅の戸数は3856戸で人口は9000人強。これで打ち止めである。
だが、オフィスをはじめ、大学、ホテルなどはまだまだ増える。2019年以降、京急グループ本社や資生堂グローバルイノベーションセンター、LGグローバルR＆Dセンター、村田製作所の研究開発拠点「みなとみらいイノベーションセンター」、神奈川大学みなとみらいキャンパスなどがオープンする予定だ。
みなとみらいの価格が落ちる可能性は？
つまり、働く人と通う人が増え続けるのに住宅は増えないのである。希少価値は今後もしばらくは保たれるだろう。実際、2年前には常時70〜80戸が出ていた中古物件が、この1年半ほどは20〜25戸ほどで推移。ニーズに応えられない状態が続いており、さすがに右肩上がりが続くとは言えないまでも、しばらくは価格が下がることは考えがたい。
とはいえ、将来にわたって安泰という意味ではない。たとえば、みなとみらいと運河を挟んだ北仲通地区では現在、再開発が進んでいる。住宅も計画されており、馬車道駅と直結する街区では横浜市最高層となる58階建ての「ザ・タワー横浜北仲」が姿を見せつつある。一般販売戸数1126戸に対し、登録申し込みは3700件に上った（倍率約3.3倍）。最高倍率は42倍という大人気ぶりで、今後みなとみらいからの転居も増えることが見込まれる。
開発が進む北仲地区。左は1棟の建物としては日本最大客室数となる2311室を有するアパホテル＆リゾート「横浜ベイタワー」で地上35階建て。右が「ザ・タワー横浜北仲」で、まだまだ高くなる予定（筆者撮影）
みなとみらいは地域冷暖房を取り入れているのだが、全体でコントロールされているため、個別の住宅のみ暖かくしたり、涼しくすることができないという問題もある。特に冷暖房切り替えの4月と11月には1週間ほどエアコンが使えなくなり、それが意外に不満になっているとか。そこに市内最高層、最大規模で最新設備を備えた物件登場となれば、住み替えようという人も出てくるだろう。
外国人や高額所得層のファミリーに人気だが、ほとんど新規の供給がなく、市場が停滞していた山手エリアでも2021年にインターナショナルスクールの移転が決定。同時に高齢化に伴った世代交替が進んでおり、開発の兆しが出つつある。周辺でのこうした動きがみなとみらいの高値安定状態にストップをかける可能性はある。
だが、面白いのはこれらの開発もまた、制限付きであるという点だ。北仲通地区は全体で3棟のタワーが予定されており、最終的には3000戸くらいの規模になるのでは、と言われているが、それでおしまい。計画数が建ったら、それ以上に増えることはない。山手は地形的に制限がある。希少性のある高台は見てすぐわかり、しかもさほど広くはないので開発が行われても、住みたい人の数を上回る住宅が供給される可能性はない。
神奈川県のうちでも、みなとみらいや関内、山手、元町、鎌倉などは景観にうるさく、それが供給を制限する形になっているという声もある。
「みなとみらいでは建物のデザイン、色やその他、事前承認が必要ですし、緑化の割合なども厳しい。山手、鎌倉のような歴史のある町では地元への根回しが重要で、それに時間、手間、費用がかかり、地元の会社か、体力のある会社以外は入りにくい。結果、供給が絞られ、価格が維持されるのです」（ケン・コーポレーション）。
資産価値が落ちないマンションの条件とは
みなとみらいの価格が多少落ちたとしても、周辺エリアで高値が続けば、全体として横浜市中心部の人気と資産価値はさほど落ちないことになる。ある程度以上には増えないという、戸数の制限は資産価値維持に役立つというわけだ。
これまで、資産価値が落ちないマンションには3つの要件があると言われてきた。立地、広さや設備、全体計画などの先進性、管理である。だが、ブランド力、競争力があって価格が高止まりしている物件を単体ではなく、地域という観点で見直してみると供給数が限られている希少性という要件も見えてくる。最強の不動産広告「二度と出ない物件」は、同じ場所は2つとないという、不動産本来の価値を表すものとして立地に使うのが一般的だが、数として限られているとも読めるのである。
みなとみらいと北仲地区。運河を挟んだ対岸にあるという、近さがよく分かる（筆者撮影）
しかし、みなとみらい、北仲のような地域や目標戸数を限定した再開発、山手のように地形による制約のある場所などでないかぎり、供給戸数の制限はこれまでほとんど行われてこなかった。周辺に建てられる場所があれば、建て続けられるのは武蔵小杉や湾岸からもわかるとおり。資本主義は儲かるとあればとどまるところを知らない。もし、1社が制限によるプレミア感を求めても他社が建ててしまえば意味がない。
行政も建築の制限には消極的だった。住宅建設が可能な場所への建築申請を却下することが仕組み的にできないうえに、制限によって住宅価格が高止まることは購入の機会を減らし、公平性を欠く結果になると考える首長もいるからだ。
だが、極端なタワマンの増加は資産価値を脅かす可能性があるだけでなく、実際問題として保育園や幼稚園、小・中学校などの教育施設やスーパーなどの生活利便施設の不足や、鉄道や道路などの交通インフラの混雑などの弊害も生み出す。最近、うわさされる武蔵小杉のネガティブニュースは供給過多による弊害だろう。
それを受け、中央区や江東区のように「居住誘導政策」を転換する、事実上の規制を導入するなどの手段でタワマン増をストップしようという動きもある。まだまだ増やそうという地域と、減らそう、制限しようという動きにでる地域。数が増えることで住宅購入者が買いやすくなる可能性は否定できないが、買った後を考えるとどちらが良いのか。悩ましいところである。
