このマンション売れますか？将来の売却に備えた物件選びのポイント8つ
不動産価格が高騰している今、マンションを買うなら、数年後に売却することを考えて購入したい方も一定数いることでしょう。売却を前提として購入する場合の物件選びのポイントを教えます。価格、立地、築年数、広さ、リノベーション…気になるポイントは？ マンションリノベーションのコーディネートを行う会社「EcoDeco」で、不動産売買の業務に携わる、宅地建物取引士の天井理絵さんが詳しく解説します。
売りやすい不動産と、売りにくい不動産がある
上の表は、国土交通省が四半期ごとに公表する「不動産価格指数（住宅）」をもとに作成した全国の不動産価格指数です。
この表からもわかるように、マンションの価格は、2013年頃から右肩上がりで上昇を続けています。 ちなみに不動産価格指数は、2010年のマンション価格を100として算出されたものですが、直近の2023年3月では、190.1とほぼ倍になっています。
不動産市場が下落すると言われていた東京2020オリンピック後も、コロナ禍以降も、なかなか価格は落ち着かない現状。ですが、売り手市場のなかでも、長期間買い手がつかないまま市場に残っている物件も存在します。
そういった物件は、どのようなものでしょう。売却しにくいマンションに手を出さないために、8つのポイントに絞って見ていきましょう。なお、今回のポイントは、社会情勢や新駅ができるといった地域の変化など、予測しづらい外的要因をはぶいて考えています。
ポイント1：適正価格を調べて、適正な価格で購入する
2023年の今、不動産市場には強気の価格という印象を受ける物件が多々あります。購入前には、しっかりと適正価格を調べ、不動産仲介の担当者と価格交渉をしたうえで、購入しましょう。
物件の適正な価格を知る方法は3つあります。
1.取引事例比較法
2.原価法
3.収益還元法
なかでも中古マンション購入するときにチェックしたいのが、1の取引事例比較法です。これは近隣で、実際に取引が行われた成約事例を集めて比較検討する方法のこと。
探してもらっている不動産業者に調べてもらえば、すぐにわかります。同じ地域でここ1、2年の成約事例の金額を調べてみましょう。同じマンションで類似事例があれば、なお好ましいです。
築年数や面積が似ている物件の取引価格（坪単価）からでも、ある程度、適正な価格が導き出せます。
そもそも売主は「お試し」で強気の価格を提示しているもの。価格交渉ができる場合も多いのです。以下で説明するポイントに当てはまるかどうかチェックしながら見極めましょう。
ポイント2：駅近＆都心＆住環境がいい立地を優先する
不動産の価値を決める大きな要素は立地。当然ながら、利便性の高い都心に近い場所や駅からの距離が近い場合は「欲しい人」が多いもの。将来的にも資産価値が落ちにくいと言えます。
ほかにも、ファミリー向けマンションであれば、幹線道路や線路から離れた静かな立地であったり、大きな公園が近かったり。このような住環境がよい立地の方が、需要は高いです。
ポイント3：売却を想定しているなら築浅物件を！
売却前提の場合、築50年などの築年数が古すぎる物件を購入してしまうと、売却時には、築70年近くなるというようなケースも生じて、買い手がつきにくくなります。
スムーズ、かつ下落率を小さくするためには、築20年程度までの物件を購入するのがいいでしょう。
たとえば、子どもが生まれたばかりの家庭が、子どもが成人したタイミングで売却をする想定で、築15年の物件を購入した場合。18年後の築年数は33年で、マンションであれば、一応買い手がつきやすい築年数です。
ちなみに、流通する中古マンションは、成約の約3割、新規登録の約4.5割が築31年以上の物件です。この数字のギャップからも、築年数が少ないものが有利であることがわかります。
ポイント4：税制優遇＆実需を兼ねた50�岼幣紊鯀�ぶ
広さについては2つの視点で考える必要があります。
1つめは、住宅ローン控除や不動産取得税、固定資産税の軽減等が受けられるメリットがあるという点で、40�岼幣紊諒�件がひとつの目安。ですが、現実的には50�岼幣紊�おすすめです。
もう1つは、需要の高い40〜50�崑罎魯轡鵐哀襦▲�ップルが暮らしやすいいサイズ、60〜70�崑罎魯侫．潺蝓叱�きとして需要が高く、売却しやすいと言えます。
逆に100�屬鯆兇┐襪茲Δ聞�い物件は、魅力的ではありますが、購入したい人が限られてしまうので、売却はしにくくなります。
どういった広さの物件がベストか？ これは、立地とも関係してくるので答えはひとつではありません。ただ、筆者が普段の取引を見ていると、都心部では40〜50�崑罎亮�要が高く、郊外では60〜70�崑罎亮�要が高いようです。自身の暮らしとあわせて参考にしてみてください。
ポイント5：形や間取りが特殊なものは避け、一般的なものを選ぶ
物件そのものの形は、正方形に近い間取りのように、扱いやすいものが好ましいです。また、角部屋はとくに人気があります。
逆に、デコボコが多いような特殊な形は暮らしにくい印象があり、好まれません。たとえば50�崑罎任△譴弌△修譴召譴竜鐚爾冒襪�ある1LDK＋WIC（ウォークインクローゼット）や2LDKといった間取りが売却しやすいです。
室内が雁行型になっていたり、三角形、旗竿型などの変わった形状の物件は、価格が抑えられている場合が多く、一見すると「お買い得」と思えるケースも。しかし、将来の売却を意識するなら、避けた方がいいでしょう。
ポイント6：小規模マンションは避ける
マンションの規模が、10戸以下のような小規模マンション。また、敷地が狭いマンションは、不動産価値が低いと判断されやすいので、安かったとしても、購入はひかえた方がベター。
少なくとも20戸以上あり、できるだけ敷地にも余裕があるマンションを選びましょう。分譲マンションの価値は建物＋土地の価値です。ですから、売却を意識する場合は、とくに気にすべき点です。
ポイント7：リフォームしたばかりorしなくても住める物件を選ぶ
中古マンションのなかには、一部をリフォーム、またはスケルトンからのリフォーム、あるいはリノベーションをして販売されている物件が多くあります。
たとえば、新規で水回りを含んだ大規模なリフォームずみの物件を、おおむね5年以内に売却をする場合。自分の次に住む買い手が、そのまま暮らせる可能性が高くなります。
リフォームしなくても住める物件、ということであれば、当然売りやすくなることに。したがって、リフォームしたばかりの物件を選ぶことにはメリットがあります。
余談ですが、自身でリノベーションをする場合は注意が必要です。高級な内装材を使っていたり、嗜好性の高い間取りにしたりしても、そうした費用は、売却代金に加算することはできない点にご注意ください。
ポイント8：資産価値を守るために管理がしっかりした物件を選ぶ
分譲マンションは、必ずだれかが管理をしています。一般的に多いのは、管理会社に委託をして、日常の管理から将来の修繕計画までをお任せすること。
一方で、所有者が管理する、自主管理という方式を取るマンションもあります。自主管理はいわば経験値のない素人が集まって管理をするわけですから、管理状況が悪くなりがち。
なかには修繕計画や重要事項調査報告書など、住宅ローンの手続きに必要なマンションの管理状況がわかる資料を作成していない場合もあります。したがって、団地以外の自主管理物件は避けましょう（団地は自主管理でも管理人がいたり、掃除などの当番があったりなど、マンションと事情が異なる）。
売却を前提としても、暮らしの心地よさについては必ず考慮を
基本的には、購入するときに資産価値が高いマンションは、売却時にも高いですし、逆の場合も然り。急激な変化があることは滅多にありません。
売却の予定があって購入する場合には、立地やエリアを優先して考えることが鍵になります。とはいえ、立地がいいからというだけで購入してしまっては、ご自身の暮らしの心地よさをないがしろにしてしまう結果に。
あくまで暮らしたときの心地よさ、暮らしに求める条件に合致するという点を優先して、物件探しをしましょう。
※写真はすべてイメージです
